石湖荡房产律师讲购房人无需承担还款责任适用

　　基本案情：饶家恩等三人重审事实及理由：二审判决饶家恩等三人承担建行青海分行剩余贷款本息偿还责任错误。

　　第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除时，应当由卖方返还所收取的购房贷款本金及利息。另外一项生效判决已经确定，越州公司在解除合同时将剩余贷款本息支付给建行青海分行，对这一责任的认定不再有争议。

　　第二，在执行《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称“借款合同”)过程中，饶家恩等三人在客观上既不控制贷款，也不使用贷款，而是由建行青海分行按按揭贷款模式直接转给了越州公司。由于越州公司违约，导致购房合同和借款合同解除，饶家恩等三人无任何过错，在无法购买房屋的情况下，还将成为建行青海分行的债务人，这既不符合抵押贷款的法律特征，也不符合抵押贷款商业模式的价值安排。
 

　　建设银行青海分行认为：

　　第一，借款合同关系发生在建行青海分行和饶家恩三人之间。案件涉及借款合同第十九条规定：“贷款人与借款者的借贷关系解除时，借款人应立即退还所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或者委托售房人直接将上述款项归还贷款人。“本条款具有清理清算条款的性质，借款合同解除，并不影响该条款的效力，饶家恩等三人应根据本条款约定将剩余贷款本息退还建行青海分行。

　　接着，第25条第2款《商品房买卖合同司法解释》规定，出卖人在房屋买卖合同和抵押贷款解除后，将房屋贷款退还给卖方，石湖荡房产律师在法律关系上，是出卖人受购房人的委托。此案中，越州公司没有按照饶家恩等三人的委托向建行青海分行偿还贷款，相应的还款责任仍应由饶家恩等三人承担。裁决的理由根据最高法院的意见，本案再审争议焦点为，在借款合同解除后，饶家恩及其他三人应否承担剩余贷款的偿还责任。

　　本案中借款合同解除后贷款返还责任主体问题。

　　第25条第2款《商品房买卖合同司法解释》规定：“被确认无效或撤销的商品房买卖合同，在解除后，商品住宅抵押贷款合同解除后，卖方应将所收购住房贷款和购买商品房的本金及利息分别返还担保权人和买方。”

　　此案中，由于越州公司没有在约定的时间内交付房屋，导致案涉《商品房预售合同》解除，《抵押合同》由于合同目的不能实现也被解除。按照上文所述，由出卖人越州公司将购房贷款本金及利息退还建行青海分行，饶家恩等三人不负有返还义务。
 

　　有关案件所涉借款合同中有关格式条款的适用。

　　案件涉及借款合同第十九条规定：“贷款人与借款者解除借贷关系时，借款人应立即退还所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或者委托售房人直接将上述款项归还贷款人。“本条款系建行青海分行为重复使用预先拟定的格式条款。

　　我国《商品住房销售合同司法解释》中已明确规定，商品房买卖和商品房抵押贷款合同解除后，卖方将收取的贷款本金和利息直接退还给贷款人，而不是购房人(借款人)，建行青海分行拟订本条内容，指请求饶家恩等三人在未取得所购房屋和实际拥有购房贷款的情况下将贷款归还，显然无理地加重饶家恩等三人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“…提供格式条款一方免除其责任并加重对方的责任，该条款对饶家恩等三人无拘束力，但排除对方的主要权利无效。
 

　　商品房按揭贷款商业模式下各方当事人的权利和义务关系问题。

　　本案件涉及商品房买卖合同与商品房抵押贷款双重法律关系。就合同内容而言，在商品房买卖合同中，饶家恩等三人交房，越州公司交付房屋；在商品房抵押贷款合同中，建行青海分行将饶家恩等三人所贷的款项直接支付给越州公司，越州公司使用。在贷款方面，饶家恩等三人并不支配住房贷款，而是要偿还贷款。如合同正常履行，饶家恩等三人取得房屋，双方权利和义务亦可平衡。

　　但是本案中，由于越州公司未能交付房屋而导致合同解除，导致合同双方权利和义务严重失衡。其具体形式是：越州公司违约不能交房，导致各方解除合同，而实际占有使用饶家恩等三人支付的首付款和建行青海分行按揭贷款，建行青海分行按合同约定既享有抵押权，并同时享有对越州公司、饶家恩等三人的债权；饶家恩等三人未取得房屋，但首次付款既已付清，再次要求偿还抵押贷款。如果按照合同约定的权利义务关系处理，当饶家恩等三人对合同解除无过错时，仍然要求其对剩余贷款承担偿还责任，显然不合理地加重了其负担，各方的权利和义务都不平衡，违反了公平原则。所以，在审案过程中，应充分考虑商品房抵押贷款商业模式下各合同间的密切联系及各方权利义务的平衡，避免由于强调单一合同的相对性而导致三方权利义务的失衡。

　　石湖荡房产律师鉴于此，建行青海分行请求饶家恩及其他三人返还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其律师费也不应由饶家恩等三人承担。饶家恩等三人请求重审，应当予以支持。一审判决认定有错误，本院予以纠正。上海借贷纠纷律师