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上海公租房动迁律师 详细解读他处有房

时间:2020-12-31 11:00 点击: 关键词:上海公租房动迁律师,上海公租房动迁免费咨询

 ​  上海公租房动迁律师“他处有房”一直是上海公房征收补偿利益分配争议最大的核心问题之一。第三条明确规定了《上海市高级人民法院关于房屋拆迁补偿安置民事案件若干问题的批复》(以下简称《批复》)

  其它住房只限于福利房,包括原租赁的公房,计划经济时期分配的福利房,部分自筹资金的福利房。房屋价格中超过一半为单位补贴购买的商品房,公房拆迁后取得的安置房(包括少量自筹资金的产权安置房),按公房出售政策购买的产权住房。

上海公租房动迁律师 详细解读他处有房

  但是,由于历史和技术上的原因,上述规定并没有穷尽“他处有房”的类型,并且上述规定在司法实践中的运用也较为复杂。例如,随着时代的发展,新式福利房能不能算是“别处的房子”?笔者根据相关司法判例,结合律师在代理案件中的经验,对几种特殊类型房屋的“另案处理”规则进行了探讨。

  01。

  连接外壳。

  受历史条件的限制,许多家庭首次获得的住房面积是有限的。家庭成员的状况与分配时相比,随时间的推移有很大变化。为改善居住条件,当事人还享有增加份额的政策。此时,因一栋房屋被拆毁,另一栋可以算“别处有房”吗?

  作为回应,上海法院《关于公有住房居住权纠纷的研讨会纪要》(以下称"会议纪要")有过“多数意见”:

  如果公房拆迁涉及到共同居住人的认定,对“其他地方有房”的解释只限于福利分房(附加分配除外)。

  这就是说,由于对这里的房屋进行了额外分配而从别处得到的房屋,不属于“别处的房屋”。

  但是从审判实践和律师代理经验来看,目前大多数案件对这种精神的认识都非常保守。如果黄埔区法院在2020年10月10日(2020)作出判决,即沪0101民初2号判决:

  「既然如此...董芳华、陈因陈父亲的单位增购阳曲路房屋,陈按公房出售政策购买该房屋,成为房屋受让人。应认定董芳华与陈一起享有福利分房的权利。在宜君路上,董国彩家又添了一间房,应该算是享受了福利分房。”

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  2019年10月31日,静安区法院作出了(2019)沪0106民初19281号判决,判决内容如下:

  ”一九九六年十二月十九日,沈建兰以人均不到4平方米的家庭住房条件申请了一套16平方米的公房。尽管支付了部分房价,但由于新公房居住面积达到了扶贫标准,沈建兰的住房困难有所改善。所以,法院认定沈建兰因国家福利分配住房而丧失了竞得房屋居住权,不应享有竞得房屋征收安置的相应补偿待遇。

  在我看来,大多数复审意见与审判实践态度之间的差异,不应简单地理解为审判实践从根本上推翻了复审多数意见。实质上,这一区别本身就意味着在法律未作明确规定的情况下,法官对特殊案件的不同理解会对判决产生截然不同的影响。因此,无论律师还是当事人都不能自行其是。而掌握法官在处理类似案件中应考虑的基本因素和标准,则是取得成功的关键。

  通过对长期代理的实践经验和类似案件的梳理,我们发现,在审判实践中,法院认定原分配房屋丧失居住资格的真正原因是:从新分配房屋被征收之日起,稳定的居住权模式已经形成,并达到了法律规定的标准,即当事人的居住权与原分配房屋已基本分离。但是,当新增住房面积小于法定人均标准,或分配、户籍、居住地形成随机交集时,法院往往会在此综合考虑安置问题。

  律师在处理类似案件时,应着重注意所附材料中所列原分配人口、分配面积等衡量因素是否与户籍和实际生活状况相吻合;是否足以达到法定安置标准;当事人是否形成了稳定或错综复杂的居住格局;原分配人口是否有过分割,是否能影响和说服法官。

  02。

  廉租

  关于廉租房是否属于“其他住房”目前还没有直接的规定,我的律师也没有看过上海法院的相关政策文件或理解总结。但从廉租房的相关规定来看,这一点不难判断。

  依照《上海市城市廉租住房管理暂行办法》第三条

  所称廉租住房,是指政府向符合城市居民最低生活保障条件的住房困难家庭提供的具有社会保障性质的普通住房。

  13.第3款:

  连续2年以上未享受廉租住房保障的家庭,取消租金补贴,收回租赁住房,提高租赁住房租金标准。

  可见,虽然廉租房具有保障性质,但享受这一待遇的前提条件是家庭收入低于低保标准。在收入高于此标准的情况下,应不受此待遇,这与计划经济时期采用公房使用权、住房补贴、安置房等固定方式解决住房问题的做法有本质区别。因此,如果当事人在我们家外面享受到了廉租房待遇,那么我的律师就不会认为他有房子了。

  2020年5月28日,上海市长宁区人民法院(2019)沪0105民初1722号民事判决如下:

  现在任某4已是成年人,收入已无法享受廉租房政策,故任某4具有居住资格。

  2019年7月25日(2019)沪02民中4542号上海市第二中级人民法院作出的裁定更加明确:

  目前,在颜申请廉租住房时,双方就颜的实际居住情况存在争议。但是,廉租住房只是暂时性的居住改善,即使是住在严格意义上的廉租住房,也不会影响他对房屋征收权益的争夺。

  03。

  经济适用房

  在经济适用房是否属于其他地方没有明文规定。在上海法院的一些判例中,我们只能看到法院对这一问题的不同态度:

  2020年7月22日,静安区人民法院作出了(2019)胡0106号民事判决书,判决内容如下:

  ”对于原告周继生、徐秀娟来说,虽然按照政策购买了经济适用房,但是这些房子是要当事人自己购买的,而且产权有限。尽管这些房屋具有某些福利性质,但与通过分配获得的公共住房和搬迁安置有所不同。我们法庭很难接受被告认为他们享受福利的分房。

  2020年4月24日,虹口区人民法院作出(2019)沪0109号民事判决书和(2017)沪0109号民事判决书,判决如下:虹口区人民法院于2017年12月6日作出(2017)沪0109号民事判决书,裁定其持有经济适用房。

上海公租房动迁律师 详细解读他处有房

  "很难得出结论,他在其他地方得到了充分的住房福利"。

  虽然上海市第二中级人民法院在2020年9月8日作出的沪02第6551号判决中对上述观点有异议,但它仍然强调:

  范家2户领取经济适用房,具有一定的社会福利性质,可适当少领一点。

  由此可以看出,上述司法判决并未否定保障房的福利性质,而是将其视为有限福利性质,不能与传统的保障房等同。所以,上述判决总体上呈现出倾向:在不排除当事人居民资格原则的基础上,根据具体情况确定分割比例。和这一保守观点相比,下列判断表明了在同一问题上的明确立场:

  上海第二中级人民法院于2020年2月27日(2019)沪02-027号判决中直接指出:

  同和三村的房子是经济适用房,不是救济房。

  上海市黄浦区人民法院(2015)黄刑初字第2269号刑事判决书也明确规定:

  上海公租房动迁律师...这里所说的其他地方的住房只限于福利性质的住房。被告人...2014年取得松江区四井镇凯斯路XXX号XXX号XXX号经济适用房一套,但这套住房不属于上述福利性质。

  很明显,这种观点的法官不仅认为经济适用房不能排除居民的资格,而且也没有必要再做一次裁量。值得一提的是,尽管大多数经济适用房案例可能不包括人力资源居住。

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