上海建筑工程律师来讲讲政府项目代建与非政府投资项目代建的差别

　　最高院仅对托付代建分属分歧的法令瓜葛举行描绘，并未明确托付代建条约的法律性质。从《民事案由规定》看，委托代建合同纠纷与委托合同纠纷属于不同的民事案件案由。上海建筑工程律师今天就来讲讲涉及到的一些问题。

　　一、法律实践中，对《托付代建条约》的法律性质，法院的看法不一。

　　（1）觉得托付代建条约的法令性质是委托合同，如（2016）最高法民终128号案；

　　（2）否定托付代建条约合用对于托付条约的划定规矩，如（2017）吉民终551号案中，吉林高院觉得，施工单元只能向与其有条约关系的代建人主张权利，而无权要求业主承担责任，虽其基于合同相对性释明，但实际上间接承认了委托代建合同不适用委托合同的部分规则；

　　（3）明确托付代建条约并不是一般性的托付条约，如（2017）陕民终7号案、（2014）冀民一终字第312号案。

　　二、对于请求领取工程款，承包人是否可以直接要求委托人承担连带责任？

　　（1）觉得代建单元为发包人、承包方只得向发包人主意领取工程款，委托人不负担付款义务。如（2014）厦民终字第100号、（2013）渝三中法民终字第00934号、（2016）青民初第97号、（2013）民申字第1553号。

　　（2）觉得若委托人以发包人身份介入了涉案工程投标的，履行了代建人作为项目法人应负担的部份义务的，委托人应就涉案工程款负担连带义务【（2014）粤高法民终字第18号】。

　　三、政府投资项目代建与非政府投资项目代建的差别

　　由此可见，非政府投资项目的特性是在是注意本钱及进度的请求，更存眷红利的时效性、项目规模相对较小，需求相对更高。

　　四、代建模式与工程总承包（EPC）、项目治理办事模式（PM）的差别

　　（一）性质不同。

　　托付代建属于复合型房地产开辟谋划行动，工程总承包属于工程设置装备摆设行为，项目管理属于咨询服务行为。

　　（二）资质要求不同。

　　非政府投资项目对代建人的天资没有逼迫请求，业主可参考当局投资项目的地方性规定提出需求；

　　工程总承包商应该拥有与工程范围相适应的工程设计资质或施工资质；

　　项目治理单元应该拥有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质。

　　（三）项目相干条约签约模式不同。

　　接纳代建体式格局的，项目相干条约普通由代建人与项目相干方签订，且设想、施工等工程内容普通都交给第三方实行；采用工程总承包方式的，由工程总承包商与分包商签署分包合同，但其必须有自施部分，即不得将设计和施工内容一并或者分别分包；

　　接纳项目治理体式格局的，项目相干合同由业主与项目相关方直接签署，项目管理单位仅提供第三方咨询服务。

　　（四）义务承担方式不同。

　　工程总承包商与分包商负担连带义务；代建人、项目治理单元对承建方等其余项目相关方并不承担连带责任。

　　五、签订《托付代建合同》的合规风险及合规建议

　　签订《托付代建条约》，各方在合同谈判时应主要围绕以下几个方面展开：

　　1、肯定代建管理范围：

　　若托付方除请求代建单元担任代建项目后期、施工进程或全过程的治理, 还请求代建单元担任办理相干的报建手续, 那么在委托代建合同有关代建管理范围条款中, 需要注明报建手续的办理须以委托方或使用单位为主, 代建单位协助。

　　这首要是因为今朝国度与代建制相配套的法令法例尚不健全, 关于代建单位在项目建设中的法令位置尚不明确,人防、消防、环保、园林绿化、节水等主管部门对于代建单位尚不认可。

　　是以,关于相干报批手续的办理, 还得由托付方或应用单位出面办理, 作为代建单位只是协助做些具体的工作。

　　2、肯定投资控制目标：

　　一是在托付代建条约中应明确投资操纵目的和详细内容。有些托付方只请求代建单元治理建安工程费用,并将建安费作为投资控制目标，或将建安费乘以如前所述的投标系数作为投资控制目标。

　　上海建筑工程律师认为，关于在施工许可证办理终了以前参与代建事情的, 因为在工程正式动工前尚有许多预备事情要做, 包括施工、监理招标、有关报批手续的办理等,而这些工作的时间存在许多不确定性和不可控性。是以, 在托付代建条约中, 对代建工期, 应明确从动工呈报批复或总监签发动工令之日算起,以避免工期延长,引起不必要的纠纷。