法院如何审理房屋租赁合同纠纷案件？上海合同违约纠纷律师实例解读

　　有很多小业主都会租赁门面房进行经营活动。可由于不是自己的房子，就很容易产生房屋租赁合同纠纷。在这种情况下，法院又是如何审理的呢？上海合同违约纠纷律师对实际案例进行了整理分析：

　　上诉人王某、朱某就其他涉及企业的纠纷对上海市静安区人民法院2010年第2749号民事判决提起上诉。法院依法组成合议庭审理案件。案子已经审结。

　　原审法院查明，王原本是上海静安区一家当地杂货店的经营者。2004年9月20日，王某与朱某签订租赁合同。根据合同规定，甲方（王某）将提供上海富民路一条街道的前房，由乙方（朱某）租赁经营，租期从2004年9月24日起至前房拆除为止。每月租金是4500元人民币。每月租金限额为500元人民币，即每月5000元人民币，除非甲方将附近的住所改为前厅。同时，甲方同意向乙方提供相应的法定营业执照及相关手续，由于手续不完善造成甲方承担损失。乙方应承担电费、电费、电话费、税费等费用，甲方不承担任何不正当经营的后果。之后，朱某根据合同经营上海民生杂货店静安区。

　　原审另查，上海市上海静安区人民民生这个杂货店于2010年6月11日被注销。

　　原审重新调查后，本案的局外人是上海富民路的一批公屋租户，是王氏姐夫。2009年11月19日，张某向原审法院提起诉讼，要求朱某搬出张某租用的上海富民路的一栋房子。在庭审中，法院认为王某与朱某的关系不仅仅是房屋租赁的法律关系。张某要求朱某搬出房屋纠纷，首先应解决合同纠纷，而合同管理合同不属于所有权诉讼的范围。在王某与朱某之间的承包经营合同争议解决前，张某不符合解除朱某的要求，判决于2010年4月20日作出。张某要求朱某搬出上海富民路一所房子的请求将不予支持。王某随后向原审法院上诉，要求解除双方的合同，朱某立即搬出合同现场。

　　原审法院经审理后认为，王某某与朱某某间签订的租赁合同，从其合同内容分析，其性质应为承包经营合同，本节事实并由相关生效判决予以认定。现王某某要求解除双方间承包关系，理由为朱某某存在未经许可贩卖香烟等违法经营行为，违反国家法律及规定。而王某某对此未提供确凿、充分的证据予以证明，尚无法认定朱某某确实存在违法经营行为，故王某某该解除承包合同的理由不能成立。然上海市静安区民生杂货店已于2010年6月11日被王某某注销，朱某某承包经营的客体、对象已不存在，承包合同客观上已无法继续履行，故双方间承包合同应予解除。但因王某某在承包期内单方注销上海市静安区民生杂货店由此产生的朱某某相关损失，朱某某可依法向王某某予以主张。现朱某某经释明仍坚持主张继续履行承包合同，故本案对此不予采纳。关于王某某要求朱某某即刻搬离上海市富民路某号经营场所问题，因本案请求权基础系承包合同关系，且相关生效判决认定案外人张某某系上海市富民路某号公房的承租人，张某某在另案主张要求朱某某搬离该房屋，应当以王某某、朱某某承包经营合同纠纷的解决作为成就条件，因此，本案王某某基于承包合同解除而径直要求朱某某搬离该场所，对此不予支持。

　　一审法院因此作出判决：王某与朱某于2004年9月20日签订的合同（租赁） ，自判决生效之日起终止；王立军要求朱军立即搬出上海富民路的一处合同商业场所，这一要求不会得到支持。案件受理费为人民币50元，由王某承担。

　　原审判决后，上诉人王某某、朱某某均不服，向本院提起上诉。

　　王立军说，一是该合同被称为“租赁”，实际上是合同经营二是王立军向朱立军提供了个人营业执照和合同经营场所，违反了国家行政法规的强制性规定，合同应当无效按照无效合同恢复原状的原则，朱立军应当归还合同经营场所。请求二审撤销原判决第二项的，修改后的判决支持其诉讼请求。

　　针对王某某的上诉，朱某某答辩称：双方企业合同进行有效，原审对此已作出自己认定。请求法院二审以及维持原判第二项。

　　朱在上诉中说：原审认为，双方的合同关系与事实不符，朱同意出租王的房屋24.9平方米，其中住宅16.6平方米，沿街房屋8.3平方米持营业执照经营使用，因此合同不是完整的租赁合同，也不是简单的合同；朱某在履行合同时没有违约，有权要求继续履行合同。二审撤销原判决第一项的动议。

　　针对朱某某的上诉，王某某答辩称：

　　1、根据企业合同的内容，应为承包公司经营管理合同；

　　2、即便通过合同进行有效，合同关系解除后，尚未完全履行的终止履行，朱某某因合同而取得生产经营活动场所的使用权，在合同可以解除后其即应搬离该经营工作场所。请求二审维持原判第一项。

　　本院经审理查明，原审查明案件事实情况属实，本院予以进行确认。

　　本院认为，王某某与朱某某于2004年9月20日签订的《租赁服务合同》中约定由王某某企业提供一个沿街门面房、营业执照及相关法律手续由朱某某公司按照自己营业执照规定的经营活动范围主要经营，朱某某支付“租金”，该合同的内容更加符合工程承包项目合同的要件，故该合同名为租赁，实为承包，合同没有约定的“租金”，实为承包费。双方发展之间的合同约定的承包市场主体对于上海静安区民生杂货店已于2010年6月11日被王某某注销，因此我们承包施工合同已无法选择继续积极履行，原审判决解除双方国家签订的合同，该处理方法符合我国合同法的相关政策规定，本院予以维持。王某某要求朱某某及时搬离承包生产经营环境场所的诉请，实为基本要求经济恢复原状，朱某某基于土地承包合同而取得对承包业务经营场所的占有使用权，因承包合同的解除而丧失，因此，王某某的该项诉请，依法有据，本院予以资金支持。至于合同关系解除导致朱某某的损失风险问题，因朱某某并未明确提出一些相应诉求，故本案中不予分析处理，朱某某教师可以另行提出一种解决。

　　综上所述，本院认为，原审认定事实可以清楚，但处理能力有所不当，本院予以及时纠正。据此，依照《中华民族人民民主共和国劳动合同法》第九十七条、《中华人民共和国环境民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决结果如下：

　　一、保留上海市静安区人民法院2010年第2号民事判决书京民749号第1项；

　　二、撤销上海市静安区人民法院2010年第749号民事判决书第（2）项；

　　三、自收到判决书之日起15日内，朱某应当迁出上海市富民路一定数量的地下室。

　　二审案件受理费为人民币50元，由上诉人朱某承担。

　　这是最终判决。

　　以上就是上海合同违约纠纷律师整理的关于房屋租赁合同纠纷的内容，希望能够对您有所借鉴意义。如果您有法律问题需要咨询，可以联系上海合同违约纠纷律师。