租赁合同产生纠纷时，法院如何审理判决？上海合同案件律师解读

　　当两家公司的租赁合同产生纠纷时，法院会怎样去审理、判决呢？上海合同案件律师以“上海益达电脑总汇与上海兰琪电信设备有限公司租赁合同纠纷上诉案”为例为您进行分析：

　　上诉人上海蓝奇电讯技术设备管理有限责任公司、上海亿达电脑总汇因租赁服务合同法律纠纷一案，均不服上海市闸北区人民对于法院（2005）三551号民事诉讼判决，向本院提起上诉。本院进行依法可以组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认定，本市共和新路4478号房屋为外置人上海中兴集团武成实业有限公司所有。委托上海兴鹏经贸合作有限公司、上海伟星大厦装饰中心转租上海易达电脑通用汇款（以下简称易达电脑通用汇款）。 同意EDC将上述房屋首层约748平方米转租上海蓝旗通信设备有限公司。（以下简称兰奇公司）。2004年6月29日，易达计算机综合交易所、兰奇与上海美伦建材市场经营管理有限公司签署《租赁合同》，同意易达计算机综合交易所将房屋租赁给兰奇使用。 房屋交付前由易达计算机综合交易所装修，租赁期为2004年9月20日至2009年9月19日，2004年10月20日前作为兰奇公司免租期，年租金为人民币85万元（以下币种均为人民币）。月租金70833元，包括物业管理费、水费、照明电费、空调费（柜台及特殊区域照明电费由兰奇公司承担）。合同签订后3日内，兰奇公司应支付定金70。 在合同期内，如一方单方解除合同，应按每两个月首日向受损方赔偿2个月租金，实际损失超过2个月的，上海美伦建材市场经营管理有限公司自愿作为兰奇公司的担保人，承担连带责任。兰奇支付283332元后，定金70833元。2005年3月1日，兰奇致函易达计算机总经理，表示已于2005年3月4日决定终止合同，并要求易达计算机总经理在三天内回复。 易达计算机综合交易所于2005年3月2日回复蓝旗，同意终止合同，但在2005年3月31日，蓝旗可以在2005年4月3日前收回所有道具和商品。并要求兰奇公司承担141,666元的违约金。EDC表示，已于2005年2月25日致函兰奇，要求其支付2005年2月19日至2005年4月19日期间的租金，并于2005年4月9日致函兰奇，说明如果合同终止，根据双方于2005年4月8日讨论的计划，继续履行的，可以调整租金，但2005年2月20日至2005年4月19日期间的租金仍需兰奇公司支付。兰奇否认收到上述两份通信。2005年4月19日，易达计算机综合交易所致函兰奇公司，兰奇公司员工因负责人缺席拒绝接受申请。原审法院在开庭审理过程中开庭审理，声明兰奇决定终止合同的，应派人解决租金、水电费、赔偿损失和违约金。兰奇表示，公司与物流公司签署了协议，并委托物流公司移动了房间的柜台，由于易达计算机大会的保安，柜台无法移动。易达电脑大会认为，兰奇没有明确告知公司移动柜台的事宜，而且没有委托程序，所以易达电脑大会不知道兰奇想停止移动柜台。兰奇股份有限公司接到易达电脑通用汇款通知后，于2005年5月10日搬迁了柜台等物品，并出具了委托公司肖英武清理房屋的证明，肖英武于当日签署了该证明。声明兰奇的所有物品已被移除。兰奇公司支付的租金由易达计算机综合交易所副总经理刘正临终前收取，兰奇公司应刘正生的要求于2005年2月7日支付租金3万元。易达表示不知道原件，但后来发现刘正生带着钱逃走了，易达已经向公安部门报告了案件，但认为公司没有写下支票的名字，刘正生也有过错。根据易达计算机总装的声明，当兰格公司进入现场时，易达计算机总装为兰格公司应承担的照明功率安装了单独的电表，初始读数为0，电费按每千瓦时0.873元计算。上海兴鹏经贸合作有限公司于2005年5月9日出具的证明：截至2005年5月9日，蓝旗未支付应由其承担的电费。 上海易达电脑通用汇款一楼的电表读数为9933度，由易达电脑通用汇款支付。易达计算机大会认为，在易达计算机大会的敦促下，兰奇公司直到2005年5月10日才将柜台等所有物品全部搬走。因此，要求兰奇于2005年2月20日至2005年5月10日支付租金191,249.1元（按月租金70,833元计算），并支付违约金141,666元和电费8671.5元。

　　审判后，一审法院作出如下判决：上海蓝旗电信设备有限公司应当自判决生效之日起五日内缴纳2005年2月20日至2005年3月4日期间的租金6943元；上海蓝旗电信设备有限公司应当自判决生效之日起五日内向上海一达电脑联营有限公司支付92082.9元的用户费，上海蓝旗电信设备有限公司应当自判决生效之日起五日内向上海一达电脑支付8671.5元的转让费，上海蓝旗电信设备有限公司应当自判决生效之日起五日内向上海一达电脑支付141666元的违约，并在判决生效之日起五日内将70833元的押金退还上海蓝旗电信设备有限公司。

　　一审法院判决后，兰琪公司和亿达电脑总汇均不服，向本院提起上诉。

　　上诉人亿达电脑信息总汇上诉称：原审判决进行认定一个事实存在错误，双方可以终止劳动合同的日期时间应为2005年5月10日。双方发展从未对合同关系终止的日期之间达成目标一致，2005年5月10日蓝奇公司才在租赁企业房屋撤场，原审人民法院认为仅凭蓝奇公司的单方面要约就认定以及终止服务合同，不仅显失公平，而且与法相悖。请求通过法院关于撤销原审判决作为第一、第二项，依法改判蓝奇公司支付给亿达电脑数据总汇自2005年2月20日至2005年5月10日的租金计191，249.1元。

　　上诉人兰奇在上诉中称，兰奇单方面终止合同后的清理与因终止合同而产生的违约责任不同，兰奇承担单方面终止合同的违约责任。易达计算机总装也应独立承担物流公司因其原因无法搬运货物的后果；兰奇公司委托物流公司搬运货物，并积极履行结算义务。艾达电脑通用汇款认为，兰奇委托物流公司不允许携带物品，因为兰奇没有支付违约金和装修损失。 因此，3月4日至5月10日延长65天的损失由公司承担全部责任，根据租赁合同双方约定，原审判判决为每月70天。房屋使用费1000元的标准支付不合适，以同类土地和同一非营业用房的使用费为基准确定，双方于2005年3月4日终止合同，不同意在到期日后支付房屋使用费。 公司同意按易达电脑免租期支付电费5,654.10元。请求法院撤销原判决的第二项和第三项，不支持易达电脑总长的两项请求。

　　经法院审理后认定，原审法院认定事实属实，法院予以确认。

　　本院认为，兰琪公司与亿达电脑俱乐部于2004年6月29日签订的租赁合同已明确，在合同期内，一方单方解除合同，应向受损方赔偿两个月租金，实际损失大于两个月租金的，按实际损失赔偿。后蓝奇公司于2005年3月1日致函亿达电脑总汇，提出想于2005年3月4日解除合同，并于2005年3月4日派物流公司搬迁。因亿达电脑总汇保安阻止其移动，兰琪公司的行为应视为单方解除合同，兰琪公司单方解除合同后及时清场，但遭到亿达电脑总汇保安的阻拦。益达电脑俱乐部可以因其解除合同而要求兰琪公司依约承担违约责任，其阻止清场的行为明显不当。益达电脑俱乐部应对由此造成的损失承担责任。原审法院判令兰琪公司支付使用费不当，本院改判。关于兰琪公司应付电费的金额，双方在租赁合同中约定，柜台及特殊区域的照明电费由兰琪公司承担。由于兰琪公司自进场至搬场期间未缴纳电费，且用电量主要发生在双方解除合同前，合同解除后的具体金额无法确定。因此，兰琪公司应按照上海兴鹏经贸合作公司于2005年5月9日出具的证明中的金额支付。一审法院对此处理不当。据此，依照第一条规定，判决如下：

　　一、维持中国上海市上海闸北区人民对于法院（2005）三551号民事法律判决作为第一、三、四、五项；

　　二、撤销上海市闸北区人民法院第551号民事判决书第3号第二款（>2005年）；

　　一审案件费用为人民币9,060元，维持案件的费用为人民币2,270元。本案负担上海蓝旗电信设备有限公司7135元人民币，上海一达电脑公司4195元人民币。第二次审理费为人民币9,060元，由上诉人上海蓝旗电信设备有限公司承担，费用为人民币2,718元，上海一达电脑公司承担，费用为人民币6,342元。

　　这是最终判决。

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