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一方出资一方建房的情况下房产归谁?上海找房产律师为您讲解

时间:2023-03-17 08:49 点击: 关键词:上海找房产律师,房屋产权

  如果是城镇国有土地,目前多数情况下甲、乙双方会在订立合作协议的基础上成立一家项目公司,乙方以土地使用权作价出资,甲方以现金出资,双方均成为项目公司的股东,土地使用权归属于项目公司,所建造的房屋也归属于项目公司,这在法律上没有问题。上海房产律师为您解答一下相关的情况。

一方出资一方建房的情况下房产归谁?上海找房产律师为您讲解

  在少数情况下,甲、乙双方仅订立合作协议,未成立项目公司,甲出资建房,则房屋归属成为问题。按照我国《物权法》30条的规定,因合法建造房屋等事实行为而取得物权的,自事实行为成就时发生效力。可否据此认为甲取得所建造房屋的所有权,抑或仍由乙取得所有权?从比较法看,按照《德国地上权条例》第12条的规定,基于地上权而建造的建筑物或者在设立地上权时已经存在的建筑物是地上权的重要成分。据此,建筑物归地上权人所有。

  地上权人取得建筑物所有权的原因是符合,即作为动产的建筑材料符合于被视为不动产的地上权。德国法上作为所有权取得原因的制造行为仅限于动产加工。我国现行法其实一直也强调建筑物与土地的不可分性。

  《城市房地产管理法》32条规定房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》23条规定土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;第24条第1句规定:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”

  《物权法》182条和第183条也有类似规定。这些规定确立了“房地一体主义”原则。从该原则可以合乎逻辑地得出如下结论,即谁享有土地使用权,谁就取得该土地上建造的房屋的所有权,而无论房屋是谁建造的。

  土地使用权人取得房屋所有权的法律原因并非建造行为本身,毋宁是该行为的成果与其享有使用权的土地相结合,不可分离。从这个意义上说,我国现行法虽然没有像《德国地上权条例》第12条那样明确宣告“建筑物是地上权的重要成分”,但实际上也采用同样的原则,即“建筑物是土地使用权的重要成分”。

  因此,为确保我国现行法体系内部的无矛盾性,《物权法》30条中的“合法建造”应当解释为在享有土地使用权且办理相关审批手续的前提下建造房屋。据此,在前述合作建房情形中,甲要想取得房屋所有权或共有权,必须从乙手中取得土地使用权或者成为该权利的共有人。

  为此,需要在符合法定条件的前提下,由甲、乙达成土地使用权转让合同并办理移转登记。甲、乙订立的合作协议虽然具备解释为土地使用权转让合意的可能性,但由于未办理移转登记,所以甲并未取得土地使用权或其共有权,相应地也不能取得房屋所有权或共有权。

一方出资一方建房的情况下房产归谁?上海找房产律师为您讲解

  最高国家人民对于法院《关于审理涉及企业国有土地资源使用权合同管理纠纷解决案件具体适用相关法律环境问题的解释》(法释〔2005〕5号)14条以下对合作研究开发我国房地产发展问题需要作出明确规定。

  其中,第18条和第20条虽然规定在房屋工程实际控制建筑施工面积少于预定面积或超出预定面积的情况下学生如何合理分配房屋实际教学建筑设计面积,但不能仅仅据此分析认为出资方在房屋竣工后即取得很大部分城市房屋的所有权。

  因为“分配房屋实际应用建筑单位面积”可以直接理解为仅仅是经济合作学习各方分别提高销售人员一部分房屋并从中获取更多利润,是一种对开发成果的分成模式。至于所销售的房屋在法律上究竟是否应该属于社会负责产品销售——未必以自己名义销售——的合作方所有,并不十分重要。如果未设立一些专门的项目投资公司,则房地产市场合作能力开发技术协议只是为了一种合伙协议,一方所提供的土地使用权与另一方所提供的资金方面都是对合伙的出资。

  在出资过程中,财产由个人信息所有知识变成合伙人共同完成所有,但这也是造成财产让与,以土地使用权出资,仍须遵循不动产物权变动的登记生效主义。未经登记,其他合伙人不能取得该土地使用权的共有权,只能取得以实现共同作用利用该土地综合使用权为主要内容的债权。

一方出资一方建房的情况下房产归谁?上海找房产律师为您讲解

  上海房产律师了解到,“共同保护利用”表现为共同在该土地使用权标的物(建设生态用地)上开发银行房地产,建造、出售房屋并从中获取最大利润,而所建造的房屋仍然依物权法上的添附原则由提供大量土地使用权的合作方取得所有权。仅当享有土地使用权的合伙人依约定将所建造的部分包括房屋转让给其他合伙人并将其登记在后者名下时,后者才取得房屋所有权。


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