上海房地产律师解答房屋登记在儿童名下有六大风险

　　法律并不限制购房者的年龄，因此以未成年人的名义购房是符合规定的。未成年人在签订购房合同并办理房屋所有权登记时，不能单独交易，需要由未成年人的法定监护人办理。上海房地产律师为您解答

　　根据《民法通则》，10岁以下的未成年人为无民事行为能力人，10岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，需要法定监护人代为参加民事活动。根据规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。限制民事行为能力人签订的合同，经法定监护人认定后有效，不予认定的合同无效。

　　也就是说，未成年人签订的房屋买卖合同是无效合同或者待定合同。对于待定合同的有效性，合同无效，法定监护人未经批准。未成年人应当经法定监护人同意或者由法定监护人购买。

　　法律依据

　　《中华人民共和国民法通则》第十九条。

　　八岁以上的未成年人是限制民事行为能力的人，民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意，但可以独立实施纯利益民事法律行为或者适合其年龄和智力的民事法律行为。

　　《中华人民共和国民法通则》第二十条。

　　八岁以下的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事法律行为。

　　案例：监护权纠纷及其背后的夺房大战

　　周女士和丈夫的关系亮起了红灯。离婚协议一切顺利，但问题在于孩子的监护权。早在孩子5岁时，这对夫妇就以儿子的名义登记了一处财产。他们都是商人，可以说是好心的，把房子放在儿子的名下，可以给自己和孩子留一条路，保留部分资产；第二是提前为儿子准备婚房，以后不用担心儿媳的份额。然而，这对夫妇计算了很多，但他们没有计算出他们会离婚。关于孩子的监护权，周女士一开始愿意给这个男人，毕竟，这个男人的家就是这样一个独生子女，男孩跟着父亲也很方便。然而，有一件事周女士非常不安，因为她的儿子还小，还是个未成年人，名下的财产不能自己处理，一旦这个男人得到监护权，他必须和孩子住在房子里，如果这个男人再婚，恐怕房子的最终所有权仍然是未知各种担忧，周女士开始挣扎，不愿意放弃监护权。这个男人也出于同样的原因，坚决不妥协。两人还没有离婚，却为此闹得不可开交。

                                             

　　儿童名下房屋登记的六大隐患，一定要看

　　你必须知道这些风险！

　　1.买房不能贷款

　　买卖合同约定房屋的买受人为未成年人的，房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。

　　2.当孩子们独立买房时，他们可能要多付首付

　　如果孩子和父母没有共同财产，也就是说，父母的房产证上没有孩子的名字，那么孩子在成年后购买第一套房时，可以按照政策支付30%的首付，享受第一套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前与父母共有不超过2套房产，根据政策，成年后可以独立购买一套房子。

　　3.家长不能随意处置房屋，确需办理手续麻烦

　　父母不能随意出售。抵押未成年子女名下的房屋。必须有利于未成年人的利益。如果有重大疾病，需要钱治疗或者生活学习。必须提供监护人签名，确保其具有监护人资格，出售房产是未成年人利益的保证书，保证书必须经公证处公证。此外，父母出售房产所得全部用于抚养未成年人。否则，一旦孩子将来提出异议，认为父母侵犯了他们的合法权益，父母将承担赔偿责任。

　　4.父母离婚时容易发生纠纷

　　如果夫妻离婚，以未成年子女名义购买的财产所有权往往会引起法律纠纷。财产不作为共同财产分割的，财产应当由承担抚养子女义务的一方与子女共同生活，可能导致抚养权竞争。

　　5.父母想要收回房屋的困难，成年后无法控制子女擅自处分房产

　　如果孩子成年后不履行赡养父母的义务，父母收回房子会有很大的法律障碍。在实践中，现有的孩子成年后卖掉房子，不让父母住。在一起离婚案件中：张先生未成年时，父母以自己的名义购买了房产。张先生成年结婚后，没有告诉父母就把房产加上了妻子的名字。当他的婚姻触礁离婚时，他的妻子按照约定获得了50%的产权。张先生的父母深受打击，后悔不已。

　　6.如果孩子婚后发生事故，配偶有权继承婚前财产

　　如果孩子在婚后不幸去世，他的配偶。孩子和父母是第一个继承人，有权继承死者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时与父母共同拥有财产，孩子名下的财产也将作为遗产分割和继承。

　　如何规避子女名下房产登记的风险

　　1.可以做公证

　　同意孩子未成年时与父母共同拥有的财产，权益在父母出生前归父母所有。这种方法可以让孩子同时拥有财产，在发生意外时不会被分割成遗产。

　　2.变更房地产份额

　　直接到房地产交易中心变更房地产份额，以孩子的名义减少房地产份额，至少可以变更1%。这种方法主要是处理房产税。即使孩子成年后以自己的名义购买的房产超标，需要征收房产税，至少与父母共有的房产税量也会极其有限。

　　3.从房产证上取名

　　这种方法比较简单粗暴，但可以说也是最实用的方法。增减产权共有人相当于买卖，即将产权份额的一半转让给你，按照这个份额缴纳税费。

　　房产证上减少子女名称视为买卖，应征收契税。删除名称类似于股份转让，流程类似于正常的房屋交易，只需缴纳所占份额的契税，从1%到3%不等。去当地交易中心过户，产证上所有共有人都可以带身份证。

　　当然，你也可以以礼物的方式去名，但也要交手续费、登记费、契税等一系列费用。上海房地产律师