中国实行二元土地所有权结构，即国有土地所有权和集体土地所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于集体所有权，村民只享有宅基地使用权，农民将房屋出售给城市居民的销售行为不受法律认可和保护，即不能办理土地使用证、产权证书、契税证书等法律程序。因此，小产权房屋不能转让或出售给非集体成员的第三方，只能转让或更换集体成员。
既然小产权房不受法律保护，为什么市场上出售这么多小产权房？上海市房地产律师为您解答！
小产权房的性质分类
小产权房有两种性质：一种是在集体建设用地上建造的，即宅基地上建造的房屋只属于农村的集体所有者，外国农民不能购买；另一种是非法建造集体企业用地或占用耕地的房屋。
产生小产权房的原因
城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是产生小产权住房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，一些大城市的房价长期快速上涨，远远超过了当时当地普通就业人员的收入水平。同时，政府经济适用房和廉租房的建设也不能满足这些住房需求。小产权住房有大量的实际购买群体。
擦边球空间：根据法律规定，农民可以自行经营农村集体所有宅基地和集体建设用地，农民自建的房屋也可以交易。正是由于政策法规中存在许多模糊的地方，小产权房建设的泛滥在法律法规之间留下了擦边球的空间。
农地制度不合理：小产权房是农民自发在集体所有集体建设用地和宅基地上建设的房地产，不需要向政府支付类似开发商的土地使用权转让费（包括政府支付的征地费）；由村集体领导，节省市政建设费用和基础设施费用。在这一发展过程中，农民集体出售小产权房屋的收入高于政府征地的补偿金额。上海市房地产律师