上海动迁律师:产权调换房屋应优先用于解决实际居住人的居住需求

　　产权调换是指通过法定程序，将一处房屋的产权转移给另一处房屋的所有人，以实现交换双方的居住需求。在实际操作中，产权调换是一种重要的房屋交易方式，能够帮助房屋所有人更好地解决自己的居住问题。然而，对于哪些居住需求应当优先考虑，却是一个比较复杂的问题。上海动迁律师为您解答一下有关的问题。

　　一、产权调换的法律规定

　　根据《中华人民共和国物权法》的规定，产权调换是指“一方将其拥有的一处物业权利转让给另一方，并由另一方转让一处物业权利给其，以达到双方改善其物业利用的目的。”也就是说，产权调换是一种物业权利的互换，交换双方均应当取得相应的物业权利，并能够得到相应的实际利益。

　　同时，《物权法》还规定了产权调换的基本条件，包括：交换双方均为合法的物业权利人；交换的物业权利应当是符合法律规定的；产权调换应当通过合法的方式进行，等等。

　　二、产权调换应优先考虑实际居住人的居住需求

　　在实际操作中，产权调换往往涉及到不同居住人之间的需求和利益，如何协调交换双方的利益，成为了一个比较重要的问题。在这个问题上，我们应当优先考虑实际居住人的居住需求。

　　实际居住人指的是那些长期居住在房屋内，拥有合法居住权的人。这些人通常已经形成了与房屋相关的生活习惯和社会关系，对于他们而言，房屋是其生活和工作的基础设施，其居住需求应当得到优先考虑。

　　这也符合《物权法》中关于保护居住权益的规定。《物权法》第二百二十六条规定：“出卖人在物权转移前应当清偿本物的拆迁、移交、交接、使用、维修等费用，保障该物的物质完整和现状。物权转移后，买受人有权享有该物的使用、收益和处分权，但应当尊重当地的风俗习惯、宗教信仰、习惯用途和公共利益，并尊重物业所有人的合法权益。”

　　在产权调换中，我们也应当遵循这一原则，保障实际居住人的合法权益。这也符合上海市的相关政策和法规。

　　三、上海市相关政策和法规

　　上海市对于产权调换的管理和规范有一系列的政策和法规。其中，最为重要的是《上海市物业管理条例》和《上海市房屋产权交易管理暂行办法》。

　　根据《上海市物业管理条例》的规定，物业服务企业应当保障物业业主的合法权益，尊重物业所有人的合法权益，协调解决物业业主之间的矛盾和纠纷。同时，该条例还规定了物业管理的具体内容和标准，包括物业设施的维护、公共服务的提供、业主大会的召开等等。

　　而《上海市房屋产权交易管理暂行办法》则是上海市针对房屋交易制定的一系列规章制度，其中也包括了对于产权调换的管理和规范。根据该办法的规定，产权调换应当符合法律规定，交换双方应当取得相应的物业权利，并能够得到相应的实际利益。同时，该办法还规定了产权调换的具体程序和要求，包括交换双方应当签订书面协议、向有关部门备案、公示等等。

　　四、案例分析

　　在实际操作中，产权调换往往会涉及到不同居住人之间的需求和利益。下面，我们就以一宗实际案例进行分析。

　　案例：小张和小李分别拥有两处位于上海市浦东新区的房屋，小张的房屋位于陆家嘴附近，小李的房屋位于外环以外的郊区。由于小张工作的地点位于郊区，而小李的孩子已经上学，需要在市区附近居住。因此，小张和小李决定进行产权调换。

　　在这个案例中，我们可以看到，小张和小李的居住需求存在明显的差异。由于小张的工作需要，他需要居住在郊区附近，而小李则需要在市区附近居住，方便孩子上学。因此，在进行产权调换时，我们应当优先考虑小李的居住需求，确保她能够在市区附近得到合适的住房。

　　在这种情况下，我们可以采取以下的方案。首先，我们应当确定小李需要居住的具体区域和房屋类型。然后，我们可以在该区域内寻找一处合适的房屋，作为小李的居住地。同时，我们需要确定这处房屋的产权归属，以便与小张的房屋进行调换。

　　在确定产权调换方案时，我们应当保证小李能够得到实际利益。具体而言，就是保证她的新房屋能够满足她的居住需求，并且其价值不低于小张的房屋。同时，我们还需要考虑到小张的合法权益，确保他也能够得到相应的实际利益。最后，我们应当在交换双方之间签订书面协议，并向有关部门进行备案和公示。

　　总而言之，上海动迁律师提醒大家，产权调换是一种常见的房屋交易方式，它能够帮助居住人解决房屋使用方面的问题。但在进行产权调换时，我们必须遵循优先保障实际居住人的居住需求的原则，确保他们的合法权益得到充分保障。同时，我们也需要遵守上海市的相关政策和法规，确保交易的合法性和规范性。