物业服务牵涉到千家万户居民的生活息息相关未经业主委员会讨论通过物业擅自调整物业服务费对业主有无拘束力。
案情简介
在许昌某华公司，是一家企业，是一家水利水电公司，赵某蕾是一家房地产公司。
2012年11月2日，双方签署了《物业管理服务协议》，约定了物业管理服务内容，物业管理服务内容，物业管理服务费用及违约责任等事项；但协议未约定，终止等事项。2019年9月28日，许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》，对物业费进行调整。2019年10月至12月，许昌某华物业公司在水岸映象小区发放《许昌某华物业有限公司有限公司费用调整征求意见表》。
从2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始将物业收费上调后，由于赵某华拒交物业费，对其提起诉讼。经审查，鄢陵县一处水岸映象小区(一期)，共有370户业主，建筑面积48600多平方米，该小区未成立业主委员会。在为水岸映象小区提供物业服务期间，许昌某华物业公司没有向该小区业主公布公司收入及支出情况，该小区物业服务费用调价的相关事宜，也未向其说明。
裁决结果
有效裁判员认为：物业服务费的调整应属物业管理领域的重大事务，现行《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，有关物业费标准的调整应由业主协商确定，并且经占建筑物总面积过半且占人口总数过半数之业主同意。房管局[2009]274号文"关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知"第五十八条规定：在业主委员会成立前，物业所在地的居民委员会可以代行其职责，在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下。
在本案中，案件涉及小区业主大会和业主委员会的选举，应由居民委员会代为履行其职责，对物业服务费的调整应在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与业主充分协商，全面调查，对所有人进行广泛的咨询，并向社区居民委员会和街道办事处汇报调查结果，如经社区居委会和街道办事处一致认可，并同意上调小区物业费，则对物业管理费进行调整。有效判决认定其未经充分协商，驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。
裁判声明
房地产服务收费是物业服务企业提供物业服务、小区正常运行的基础。房地产服务收费应遵循质价一致、公平公开、合理诚信等原则。房地产服务企业应当按照合同的约定，对物业服务收费进行收费。对合同约定以外的收费，缺乏合同依据，不应予以支持。
但遇有物业服务费用增加时，可根据市场变化，提出调整物业收费标准，但是，物业服务价格调整涉及广大业主利益，应遵循正当程序原则，确需调整的，物管企业应与业主委员会充分讨论、协商，经业主大会同意；未成立业主大会者，但须经所有权部分占建筑物总面积过半且人数过半之业主同意。不然，就是因为调整程序违法而得不到法律支持。
上海刑案律师说法
第238条《中华人民共和国民法通则》第238条规定：
(一)制订和修改业主大会的议事规则；
(二)制订并修订管理法规；
(三)选举业主委员会或更换业主委员会成员；
(四)选聘和解雇物业服务企业或其他管理人；
(五)使用维修建筑物及其附属设施的资金；
(六)筹集维修建筑物及其附属设施的资金；
(七)对建筑物和附属设施的改造和重建；
(八)改变共有部分的使用或将共有部分用于经营活动；
(九)其他与共有和共同管理权利有关的重要事项。
所有人共同决定事项，应由专有部分面积占三分之二以上、人数占三分之二之业主参与表决。根据前款第六项至第八项规定之事项，须经参加表决专有部分面积四分之三以上之业主同意，并得参加投票之业主同意。对于前款之其他事项，应由参与表决专有部分面积过半数之业主同意，且参与表决人数过半数者同意。上海刑案律师
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