上海合同纠纷律师来讲讲房屋买卖合同签订后因意外事故使房屋毁损的风险由谁承担

　　房屋是人们重要的生活资产，但由于各种原因可能会发生不可预知的意外事故，如火灾、水灾等，导致房屋毁损或灭失。这种情况下，关键问题是由谁来承担损失风险。本文上海合同纠纷律师将重点探讨在房屋买卖合同签订后，房屋毁损、灭失的风险由谁承担，并对相应的法律规定进行分析和阐述。

　　一、房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

　　在房屋买卖合同签订后，房屋毁损、灭失的风险由谁承担？本问题的答案可以从以下两个方面来考虑。

　　合同约定房屋买卖合同是双方自愿协商一致签订的，其约定具有合同约束力。因此，如果房屋买卖合同中有约定关于房屋毁损、灭失风险的分配，应当依照合同约定来判断各方责任。如果房屋买卖合同中没有明确约定，应当依据相关法律规定来判断各方责任。

　　法律规定在我国，《合同法》规定：“合同是自愿订立的、双方或多方之间确定相互权利、义务关系的协议”。《合同法》第一百二十四条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；但法律另有规定的除外。”

　　依据上述法律规定，在房屋买卖合同签订后，如果因为不可抗力等原因导致房屋毁损、灭失，可以免除双方责任。但是，如果法律规定有特殊规定，则不能适用不可抗力免责原则。

　　在我国，《物权法》第二十三条规定：“因灾害、征收等原因损毁、灭失的，依法应当由国家依法赔偿的除外，其所有人可以向责任人要求赔偿。责任人不负赔偿责任的，当事人可以解除合同，也可以要求降价、修理、重做或者采取其他补救措施。”

　　可以看出，根据《物权法》规定，房屋毁损、灭失的责任应当由责任人承担，如果责任人不承担赔偿责任，则房屋所有人可以向责任人要求赔偿。此外，当事人还可以解除合同、要求降价、修理、重做或者采取其他补救措施。

　　在上海，《物权法》第一百六十八条规定：“因不可抗力等原因，使物品毁损、灭失的，其所有人应当根据物品的价值减少相应地减少价款；价款已经支付的，应当返还超过减少价款部分的价款。”

　　可以看出，根据《物权法》第一百六十八条规定，如果房屋因不可抗力等原因毁损、灭失，房屋所有人可以要求减少价款，如果价款已经支付，应当返还超过减少价款部分的价款。

　　综上所述，如果房屋买卖合同中没有关于房屋毁损、灭失风险的约定，根据我国法律规定和上海相关规定，房屋毁损、灭失的责任应由责任人承担。如果责任人不承担赔偿责任，房屋所有人可以向责任人要求赔偿。同时，房屋所有人还可以要求减少价款，如果价款已经支付，应当返还超过减少价款部分的价款。

　　二、案例分析

　　下面以一起房屋毁损案例为例，来进一步解析房屋毁损、灭失的风险由谁承担。

　　某甲与某开发商签订购买一套位于上海市某区的房屋的合同，约定房屋总价为100万元。合同中没有关于房屋毁损、灭失风险的约定。在某甲付款后，某房屋突然发生火灾，导致房屋毁损。某甲要求某开发商赔偿损失，但某开发商认为房屋毁损属于不可抗力因素，拒绝承担赔偿责任。

　　根据上述法律规定，在该案例中，房屋毁损的责任应当由责任人承担，因为合同中没有关于房屋毁损、灭失风险的约定，所以不能适用合同约定来判断各方责任。同时，火灾属于意外不可抗力因素，但是根据《物权法》规定，所有人应当根据物品的价值减少相应地减少价款，所以某甲有权要求某开发商承担赔偿责任或者要求减少价款。如果价款已经支付，应当返还超过减少价款部分的价款。

　　三、风险应该如何规避

　　对于房屋买卖合同中的风险，可以通过以下方式进行规避：

　　1.充分了解房屋信息：在购买房屋前，要充分了解房屋的实际情况，包括房屋建筑面积、产权情况、土地使用权等。可以通过委托专业的房地产中介公司、律师等进行调查。

　　2.签订合同时要注意条款：在签订房屋买卖合同时，要仔细阅读合同条款，特别是关于风险的条款，如房屋毁损、灭失的责任由谁承担等。如有需要，可以请律师进行审核或者修改。

　　3.购买保险：可以购买相应的保险，如房屋火灾险、水灾险等，以减轻房屋毁损、灭失带来的损失。

　　4.选择正规开发商：选择正规的开发商，可以提高房屋的质量和安全性，减少房屋毁损、灭失的风险。

　　四、结论

　　房屋买卖合同签订后，因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担，是房屋买卖中的一个重要问题。为了规避风险，购房者可以通过充分了解房屋信息、签订合同时注意条款、购买保险、选择正规开发商等方式进行规避。

　　上海合同纠纷律师注意到，根据我国法律规定和上海相关规定，如果房屋买卖合同中没有关于房屋毁损、灭失风险的约定，房屋毁损、灭失的责任应由责任人承担。如果责任人不承担赔偿责任，房屋所有人可以向责任人要求赔偿。同时，房屋所有人还可以要求减少价款，如果价款已经支付，应当返还超过减少价款部分的价款。