日前，一家房地产开发公司向法院提起诉讼，要求确认该小区共有59处地面车位，使用权归其所有。上海合同纠纷律师带您看看下面的案例。
案例简介
被告房地产公司为该小区建设单位。2014年10月，该房地产公司获得了建设工程规划许可证，具体内容是住宅建筑四栋，地下七层。
被告地产公司诉，小区建成后，共有59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为，这59个车位是经竞标而建而成，应归原告所有。另外，房地产开发公司与买方签订的商品房买卖合同第四条中关于房屋分区内车位的约定，即规划用于汽车停放所需的地上及地下车位，车库使用权属于出卖人。
被告人居住地业委会辩称，本案的地面停车位只是使用了该小区公共用地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用范围，其所有权属于业主共有的范围，原告无权主张相应的权利。另外，查清涉案的59个车位，均未计入建筑面积，都无法办理产权登记手续。
1月2日，新昌法院一审宣判，驳回了该房地产开发公司的诉讼请求。该物业公司不服，提出上诉。1月22日，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。
法官普法
知识要点一：关于小区规划中的车位房和非规划内车位的权属差异
停车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定了车位、车库的权利归属，根据上述规定，《中华人民共和国民法通则》第235条：在建筑物分区内，规划停放汽车的车位。停车场的归属，由当事人以出售、附赠、出租等方式约定。在车辆停放过程中占用业主共用的道路或场地，应属业主共有。
本规划中的车位房是由建设单位在开始建设之时，经规划局批准，建成后可办理产权登记的车位。这类车位具有独立性、可分性，建设单位可以以书面合同的形式，通过出售、附赠、出租等形式，明确确定车位、车库的所有权归属。未列入初步核准的工程建设计划，未列入初步核准的工程建设计划，是占用业主共有的道路或场地而形成的车位，道路或场地被占用为业主共有财产，维修费作为公共摊派费用由全体业主承担，以后的改扩建车位也应为业主共有。
本例中，房地产开发公司要求的59个地面车位，虽然在小区建设初期进行了规划设计，但是，为满足所有房主日常生活和公共使用需要而保证所设停车位的一定数量或比例，原计划不会让开发商通过出售等方式获利。而且这59个车位没有记入建筑面积，无法办理产权登记手续。地面车位不同于地下车位，没有形成新的使用空间，房地产开发公司也没有额外的费用投入，实质上是占用建筑物分区内业主共有的道路或者其他场地，应当认定属于业主共有。不能通过出售、附赠、出租等方式处置房地产开发公司。
知识要点二：商品房买卖合同格式条款
采用格式条款缔结合同的法律规定，提供格式条款的一方应遵循公正原则确定双方的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，并应对方的请求，对该条款作出解释。未在格式条款中作提示说明的一方，免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，格式条款无效。
这个案子不动产开发公司和业主方签订的商品房买卖合同第4条关于地上车位的约定属于对买受方合理享有业主主要权利的排除。条款的字体和其它条款没有任何区别，而且房地产开发公司没有提供任何证据来证明自己已经对条款作了合理的提示和说明，格式化条款无效。
扩展知识点三：关于人防车位所有权与收益问题
人防车位，是一种可以用来停放车辆的人防工程。地下防空洞由国家投资建设，属国家所有。我国现行法律没有明确规定由社会投资者投资建造的人防车位(即结建人防车位)的所有权归属。目前，在新建民用建筑中，开发商要根据国家有关规定进行房屋建筑的安全鉴定，这是开发商的法定义务。所以，所结建的人防车位仍然属于国家所有。
在人民防空工程建设中，国家鼓励、支持企业、社会团体和个人，通过多种方式，投资于人民防空工程建设；平时，人民防空工程由投资者管理，收益归投资者所有。一般说来，这里的投资方应当是投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
因此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。在物权法中，该权利属于用益权的范畴。小区停车位的使用权必须通过法律程序取得，也就是说，开发商要办理人防工程部门备案登记等手续。
需指出的是，如果开发商与买方签订了《人防车位租赁协议》，则由于开发商对人防车位只有使用权和收益权，协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期超过二十年，就必须续签。上海合同纠纷律师
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