房产执行异议怎样处理？上海合同律师为您解答

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。那么对于相关情况你了解多少呢？接下来和上海合同律师一起看看吧。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，人民法院对案外人提出的执行异议的排除，应当审查下列内容：

　　（一）案外人是否为权利人；

　　（二）权利的合法性和真实性；

　　（三）该权利是否可以排除执行。

　　能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、期待物权、特别担保权、租赁权和用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》的精神，登记产权的商品房的无过错买受人和消费者对所购买的标的物没有所有权，只有请求登记或者交付财产的权利，与一般债权相对人只有请求权不同。

　　基于特殊的价值取向，法律赋予他们排除一般债权的权利，甚至抵押执行。对于签订了买卖合同的买受人来说，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但他履行了合同的部分义务后，被赋予了类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行的物权效力。

　　合同签订后，刘国伟通过现金转账和银行按揭贷款的方式支付了购房款，应视为与正商公司建立了商品房买卖合同关系。根据刘国伟与正商公司签订的《商品房买卖合同》，正商公司应于2016年6月15日交付房屋，并于8月15日前（房屋交付后60日内）办理房屋所有权初始登记。2014年10月21日，涉案房屋在郑州市住房保障和房产管理局直属分局备案。

　　合同信息的登记具有对外公示的效力。刘国伟对涉案房屋也享有相应的产权。当刘国伟成为被执行人后，涉案房屋可以成为人民法院的执行对象。对于正商公司提出刘国伟未支付2203号房款，因该房屋的商品房买卖合同已登记备案，正商公司可向刘国伟另行主张该房款。

　　关于正商公司企业能否提供依据进行查封后的生效主义法律关系文书阻却执行的问题。

　　正商公司以刘国伟违约，商品房买卖双方合同的目的就是不能为了实现发展为由，向河南省郑州市高新信息技术经济开发区以及人民对于法院（以下简称中国高新区法院）起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了一些相应的生效调解书和判决书，要求学生排除标准执行。

　　但因正商公司通过起诉，高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行过程中法院2015年1月21日查封涉案房产市场之后，依据《最高领导人民需要法院认为关于中华人民选择法院办理业务执行异议和复议案件若干重大问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据实际执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出一种排除程序执行异议的，人民共和国法院不予社会支持”的规定，依法不能直接对抗世界人民智慧法院的执行。

　　但经人民法院的生效裁判认定，正商公司目前已为被执行人刘国伟偿还的按揭贷款主要部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正商公司。

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