上海工程律师事务所来讲讲审理房地产案件中遇到有关权利冲突问题的解决

　　房地产作为国民经济的支柱行业，其所涉及的权利关系也十分复杂。在审理房地产案件中，常常会遇到涉及权利冲突的情况，比如不动产登记簿记载与实际情况不符、房屋占用争议、物业管理权归属等问题。本文上海工程律师事务所将围绕这些问题展开探讨，结合上海的法律实践，为您提供解决这些问题的方法。

　　一、不动产登记簿记载与实际情况不符

　　在房地产交易中，不动产登记是权利保障的重要手段。不动产登记簿是记录不动产权利及其限制情况的主要依据，具有强制性。但有时登记簿中所记载的情况与实际情况不符，会给权利的行使带来一定的困难。在这种情况下，当事人可以通过起诉或申请变更登记簿等方式维护自己的权利。

　　根据《不动产登记暂行条例》第三十条规定，不动产登记机构应当及时核实登记申请人提供的不动产权利证明材料的真实性和合法性，进行登记。如果登记机构未能履行审查义务，致使登记簿记载与实际情况不符，那么不动产登记机构应当承担相应的法律责任。

　　案例：2019年，上海某市民在购买房产后，发现该房产存在产权纠纷，即登记簿上记载的所有权人并非房产实际所有人。因此，该市民起诉要求对登记簿进行变更，确认其为该房产的合法所有人。法院经审理认为，登记机构未能按照规定核查申请人提供的不动产权证材料，导致登记簿记载与实际情况不符，应当承担相应责任。法院最终判决，登记机构应当对该房产的登记簿进行变更，确认该市民为该房产的合法所有人。

　　二、房屋占用争议

　　在房地产交易中，房屋占用争议是比较常见的问题。例如，房屋承租人未按照租约约定交纳租金或违反租赁约定占用房屋，导致房东申请强制执行等。在这种情况下，需要依据相关法律规定进行处理。

　　根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定，不动产权利人享有占有、使用、收益和处分不动产的权利。如果第三人占用了不动产，不动产权利人可以要求其返还，或者请求国家机关强制执行。同时，《中华人民共和国合同法》也规定，租赁合同是双方平等自愿订立的，当事人应当按照约定履行义务。如果承租人未按照合同约定履行义务，房东可以要求其返还房屋。

　　案例：2017年，上海某市民将其房屋出租给一名承租人，但承租人未按时交纳租金，且擅自转租了房屋。因此，该市民向法院提起诉讼，请求强制承租人返还房屋并赔偿损失。法院经审理认为，承租人未按照租赁合同约定履行义务，擅自占用他人房屋，且存在转租行为，应当承担相应的法律责任。最终，法院判决承租人返还房屋，并赔偿该市民因此遭受的经济损失。

　　三、物业管理权归属

　　在房地产交易中，物业管理权是另一个常见的问题。物业管理权是指物业服务企业或物业服务组织依法管理业主委托的房地产，包括公共设施设备、公共绿地、道路、通道、楼道、电梯等公共部分。在物业管理权归属不明确的情况下，容易引起业主之间的纠纷。

　　根据《物业管理条例》第十四条规定，物业服务企业应当依法签订书面管理合同，明确物业服务内容、费用、管理期限等内容。如果物业服务企业未能依法签订书面管理合同，或者业主委托管理的范围不明确，导致物业管理权归属不清，容易引起纠纷。

　　案例：2020年，上海某小区业主委员会委托物业服务企业管理小区物业。但随后，部分业主认为物业服务企业未能按照约定履行管理职责，导致小区环境脏乱差。因此，该小区部分业主提出要求换物业服务企业的要求。

　　法院经审理认为，物业服务企业未能按照约定履行管理职责，导致小区环境脏乱差，应当承担相应的法律责任。但在涉及换物业服务企业的情况下，需要考虑业主委托的范围和合同约定。如果业主委托的范围明确，且物业服务企业未能履行合同约定，业主可以要求物业服务企业承担相应的法律责任。如果业主委托的范围不明确，需要根据具体情况进行裁量。

　　四、不动产登记问题

　　在房地产交易中，不动产登记是必不可少的环节，其作用是确认不动产权利归属和内容，并依法保护不动产权利人的合法权益。在不动产登记过程中，容易出现不动产权利归属不清、登记手续不齐全等问题，给房地产交易带来诸多风险。

　　根据《中华人民共和国不动产登记条例》第十五条规定，不动产权利人应当及时办理不动产登记手续，确保不动产登记的真实性、合法性和完整性。同时，根据《中华人民共和国物权法》第二十二条规定，不动产登记对不动产权利的取得和变更起到证明作用。如果不动产权利人未能及时办理不动产登记手续，可能导致不动产权利归属不清、权利内容不明确等问题。

　　案例：2019年，上海某市民购买了一套房产，但由于登记手续不齐全，导致该房产的不动产权利归属不清。经过多方协商后，该市民最终通过司法程序解决了该问题。法院认为，不动产登记是确认不动产权利归属和内容的重要手续，不动产权利人应当及时办理登记手续，确保不动产登记的真实性、合法性和完整性。同时，不动产登记对不动产权利的取得和变更起到证明作用。因此，不动产权利人应当认真履行不动产登记义务，确保不动产权利归属和内容的真实性、合法性和完整性。

　　五、结论

　　总而言之，在房地产交易中，权利冲突问题是普遍存在的。在处理权利冲突问题时，需要仔细分析案件事实、法律规定和合同约定，并依据相关法律规定和司法解释进行裁量。在遇到权利冲突问题时，业主可以通过协商、调解和诉讼等方式解决问题。为了避免产生权利冲突问题，业主在进行房地产交易时应当仔细核对各项权利和手续，并保留相关证据。

　　对于物业服务企业而言，应当认真履行管理职责，确保小区环境的整洁和安全。如果物业服务企业未能履行合同约定，应当承担相应的法律责任。同时，业主委托物业服务企业时应当明确委托范围和要求，并保留相关证据，以便在需要时维护自身权益。

　　上海工程律师事务所提醒大家，对于不动产登记问题，不动产权利人应当认真履行登记义务，确保不动产登记的真实性、合法性和完整性。不动产登记对不动产权利的取得和变更起到证明作用，如果不动产登记手续不齐全或未及时办理，可能导致不动产权利归属不清、权利内容不明确等问题。因此，不动产权利人应当及时办理登记手续，确保不动产权利归属和内容的真实性、合法性和完整性。