房地产商未取得商品房预售许可前的认购书是否有效？上海房产律师来回答

　　本文将就作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证明之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效进行探讨。首先，我们需要了解一下《中华人民共和国商品房销售管理条例》的相关规定。根据该条例第十三条规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明，并按照预售许可证明的规定实施预售。上海房产律师为您解答一下相关的情况是怎样的。

　　开发企业应当在签订商品房买卖合同前，将商品房预售许可证明的复印件交给买受人。此外，该条例第三十五条还规定，开发企业未经取得商品房预售许可证明擅自预售商品房的，应当依法予以处罚，并赔偿因此给他人造成的损失。

　　那么，对于未取得商品房预售许可证明的开发企业是否可以与买受人签订《商品房认购书》呢？我们需要查看相关的法律案例来进行分析。

　　一、法律案例

　　最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《房屋买卖合同纠纷解释》）第十四条规定，“房屋买卖合同中约定的未经预售许可证明预售的商品房，买卖双方均可以解除合同；买方已付订金的，出卖人应当返还两倍的订金。因出卖人未取得预售许可证明而不能履行合同的，买卖双方可以解除合同；买方已付订金的，出卖人应当返还三倍的订金。”

　　另外，最高人民法院于2019年发布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五十八条规定，“房地产开发企业未取得预售许可证明，而与消费者签订的商品房买卖合同及其附属协议无效。但消费者已支付的订金、定金等，房地产开发企业应当予以退还，并应当按照国务院规定的标准支付赔偿金。”

　　以上两个法律案例均表明，在开发企业未取得商品房预售许可证明之前与买受人签订的《商品房认购书》或者商品房买卖合同均无效。在这种情况下，买受人可以解除合同并要求退还已支付的订金、定金等款项，开发企业还需要按照相关规定支付赔偿金。

　　二、上海市的相关规定

　　除了《中华人民共和国商品房销售管理条例》和相关法律案例之外，上海市也有关于商品房预售的管理规定。其中，最具有代表性的是上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《关于规范商品房销售行为的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》明确规定，商品房预售应当取得预售许可证明，并在《预售许可证》上注明的预售时间内实施预售。同时，《通知》还规定，未取得预售许可证明擅自预售商品房的，将被纳入“黑名单”，并依法依规予以处罚。

　　三、总结

　　综上所述，在房地产开发企业未取得商品房预售许可证明之前，与买受人签订的《商品房认购书》或者商品房买卖合同均无效。如果开发企业擅自预售商品房，将被依法依规予以处罚，并需要支付赔偿金。因此，为了保障消费者的合法权益，建议买受人在购买商品房之前，要仔细核实开发企业是否已经取得了商品房预售许可证明，并注意查看证明的有效期限。如若遇到纠纷，消费者应及时向相关部门投诉举报，并依法维护自己的合法权益。

　　最后，需要强调的是，本文仅为一般性的法律分析，对具体案件的判决结果仍需要依据当地法院的实际裁判情况而定。

　　四、案例分析

　　为了更好地理解上述法律规定，下面将结合一个具体案例进行分析。

　　某开发企业在未取得商品房预售许可证明的情况下，与某买受人签订了《商品房认购书》，认购总价款为150万元，其中已支付订金30万元。后来，该开发企业被上海市住房和城乡建设管理委员会查处，被要求停止预售行为，并依法依规受到行政处罚。此时，该买受人要求解除合同并要求退还已支付的订金，但开发企业拒绝退还，并表示《商品房认购书》依然有效。

　　对于此案，根据前面所述的法律规定，可以得出以下结论：

　　在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人签订的《商品房认购书》无效。因此，该《商品房认购书》无法作为双方之间的有效合同。

　　由于开发企业未按照相关规定取得商品房预售许可证明，擅自预售商品房，因此需要依法依规受到行政处罚，并支付赔偿金。

　　买受人有权解除合同，并要求退还已支付的订金。因为该《商品房认购书》无效，所以开发企业不能以此为由拒绝退还订金。因此，针对此案，应该支持该买受人的诉求，即解除合同并要求退还已支付的订金。

　　五、结论

　　总而言之，上海房产律师认为，房地产开发企业在进行商品房预售时，必须严格按照相关规定办理预售许可证明，否则与买受人签订的《商品房认购书》或者商品房买卖合同均无效。买受人应当在购买商品房之前，仔细核实开发企业是否已经取得了商品房预售许可证明，并注意查看证明的有效期限。如若遇到纠纷，消费者应及时向相关部门投诉举报，并依法维护自己的合法权益。