公司起诉叶某称：2014年公司因经营发展需要，向叶某借款3000万元，双方签订了《借条》一份，并约定了借款以及利率为日千分之三。为担保通过上述企业借款，双方随后签订了92套《商品房买卖交易合同》并开具了相应的购房发票给叶某，购房单价为5000元/平方（市场经济价格水平约为1、5万元/平方），总价为3120万元。上海建筑工程律师今天就来讲讲涉及到的一些问题。
同时我们进行了分析房屋信息备案，叶某如约将借款汇至公司管理账户，公司产品先后支付给叶某的利息折算已超过年化36％，并归还完毕全部资产本金，后续研究公司已经无力偿还其余部分利息，故叶某在收到相关款项后不愿积极配合注销商品房备案登记，导致我国某公司员工主动诉至人民法院工作要求学生确认商品房买卖劳动合同行为无效问题并且没有注销备案。
在第一次审判期间，一些人争辩说，这笔付款不是贷款，而是房屋出售，要求公司及时支付房款。一审法院认为，双方是贷款关系，如果要求履行商品房买卖合同，违反了“流动性”条款，因此决定确认商品房买卖合同无效，要求取消登记备案。叶某向法院上诉，法院维持一审判决。
物权法第一百八十六条规定: “债务人在债务履行期限届满前未履行到期债务的，抵押权人不得与抵押权人约定抵押权人的财产归债权人所有”。这是物权法关于液体物质的规定，制定液体物质立法的目的是为了最大限度地发挥物的价值。如果商品房买卖合同签订时规定“到期债务直接享有房屋所有权”，违反了流动性禁止的规定，则该规定无效，如果商品房买卖合同本身没有说明仅在形式上符合一般买卖条款实际上作了担保，并不违反流动性禁止的原则。
商品房买卖合同当事人没有合同的真正含义，只有债权和债务担保的含义。一些学者认为，这种合同的履行只受到履行功能的限制，即商品房销售合同只能履行担保功能，而不能履行销售功能，如债务人不能及时偿还债务，双方当事人仍应拍卖或出售标的物以偿还债权人的债权，但不能直接将房屋转让给债权人。如果商品房买卖被认为无效，其担保功能也将消失，不利于保护债权人的利益。
然而，在实践中，为了确保当事人能够无形地实现流动性的目标，他们往往将商品房销售合同与贷款之间的关系分开，这使得法院难以区分它是否真的是担保的目的，例如，在这种情况下，债权人要求债务人出示房屋描述的低价格，贷款的双方为一组当事人，出现销售合同和使用第三方的名称;除了当事人将在银行的流动中明确标明“购款”等字样外，如果债权人与债务人之间难以形成债务购买的对应关系，法院将难以区分二者，特别是私人借贷的不规范操作、随意性、证据散乱、或只有一方持有一些文件等，这种情况对案件的真实性设置了障碍。
审理此类案件可能需要在以下几个方面有更多的突破: 买方与债权人的关系、债权人与债务人的日常对话、买方资金来源和支付流程的审查(许多是债权人转入买方然后转出，通过审查流程可以找到一些联系)、债务人在出售发票后的支付冲红。
仍旧以本案为例，在本息未能进行回收工作之前，因商品房买卖合同在房管局进行了备案登记债务人不可能实现二次开发销售的情况下，债权人来说并不急于处置担保物， 才导致本案原告即债务人可以主动告债权人，但债务人陷入了我们一个发展困境——不解除商品房买卖双方合同，房屋已经无法通过销售则无回款偿还债权人，商品房买卖合同又因担保作用效果尚在而无法有效解除，法院也无法得到判决结果直接责任履行买卖合同，否则有违流质禁止的条款，债务人如无其他人员流动资产资金问题基本价值等于死局。
在非政府贷款中，债务人没有偿还债务并主动起诉债权人的情况很少。因此，本案的出发点只能是确认合同无效，因此，在案件1中，法院承认商业住房销售合同在贷款偿还后无效，而在案件2中，由于担保仍然存在，合同被确认为有效。
然而，认识到合同的有效性并没有实质性地解决债务人的困境，法院不能超越案件范围，启动对当事人当前具体借款和借款的审查，但法院不能在不审查贷款是否已偿还的情况下确认贷款的有效性，在案件2中，法院只是确认了担保的有效性，但债务人仍然处于困境。
有两种处理这种情况的方法仍在探索中。在这里，作者只是抛砖引玉。法院在审理上述情况时，仍须审查具体情况，在判决书中提及双方所欠剩余款项的利率并明确在欠款清偿后合同将失去担保效力。
上海建筑工程律师提醒大家，另一个比较大胆的做法是聘请第三方对该地区正在建设的住房进行评估，根据部分商品房销售合同的估价表现，对其他过度担保的住房进行确认，确认销售合同无效，使债务人能够从二次销售记录中解脱出来，利用货物的价值更好地发展，促使债务人尽快将资金流向债权人偿还债务。
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