上海合同纠纷律师讨论租赁条约解除合同纠纷问题及解决办法

　　新冠肺炎疫情时期，各省市采用封闭大众文娱场合、交通管束的步伐，甚至在都会、村镇采用防控步伐，以避免疫情的进一步散布。这些防控步伐弗成防止地会影响到部份屋宇租赁条约的失常执行。以下是上海合同纠纷律师对商贸城、贸易广场租赁合同解除纠纷问题及解决办法的介绍。

　　一、商贸城、贸易广场租赁合同解除纠纷的典型事实

　　1、承租人平日与出租人签定长时间的租赁合同(如10年甚至更长)

　　2、承租人平日投入巨额的装璜装修及扩建资金且该等装璜装修及扩建平日已征得出租人同意

　　3、在失掉出租人批准后(有的承租人还是以领取给出租人转租利润)，承租人平日将自用部份之外的租赁屋宇宰割转租给为数不菲的次承租人，与之签定转租合同，收取不菲的款项(如租金、押金)，次承租人亦耗资装饰装修

　　4、承租人存在拖欠房钱的情况(有的大概基于合法来由，有的则大概缺失合法来由)且每每达到租赁条约商定的出租人有权解除租赁条约的程度。如前述美食城的租赁合同约定承租人逾期15日内未缴纳租金，出租人即有权解除租赁合同，收回租赁房屋

　　5、鉴于商定的解除前提造诣，法院或仲裁机构通常会支撑出租人提出的解除租赁条约的诉讼要求或仲裁请求，裁判承租人返还租赁房屋

　　6、解除租赁条约的讯断或裁决见效后，出租人一方面会请求逼迫施行，另外一方面每每迫不迭待，后行动手，以非法的方式驱离承租人(暴力性事件时有耳闻)，对于次承租人，或一并驱离，或要求次承租人与自己签订新的租约

　　7、按照2009年9月1日起执行的最高国民法院《对于审理城镇屋宇租赁条约胶葛案件详细使用法令多少题目的说明》(“《屋宇租赁法律说明》”)第11条的划定，承租人拖欠租金违约导致租赁合同解除的，出租人可不补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，如此，承租人投入的巨额装饰装修资金将绝大部分或部分打水漂(视已使用租赁房屋的时间长短)。

　　二、此类胶葛凸显四大问题

　　第一，相干法令规定存在缺失

　　按照现行《合同法》及最高国民法院《屋宇租赁法律说明》的划定，承租人拖欠房钱，吻合租赁条约商定的解除前提的，出租人即可诉求解除租赁条约，法院或许仲裁机构通常予以支持。上述法律规定较为粗陋，未能充分考量商贸城、商业广场等租赁合同与单个商户租赁合同的明显差异性。

　　另外一方面，《屋宇租赁法律说明》第11条一刀切地划定借使倘使承租人守约致使租赁条约解除，则经出租人批准的已构成附合的装璜装修物之残剩租赁期内装璜装修残值丧失，无权请求出租人补偿，岂论金额多寡。此划定未考量分歧的租赁形状、未考量承租人守约的详细情况，未考量守约的前因(比方，承租人拖欠租金，在没有约定相应违约责任的情形下，给出租人造成的损失通常是利息损失)与剩余租赁期内装饰装修残值损失是否相当，未考量商贸城、商业广场之装饰装修通常需要投入巨额资金，司法实践中机械依据上述规定作出的裁决结果，承租人往往难以理解和接受，此外，也不利于物尽其用，可能造成巨大的资源浪费。

　　第二，法律实践中，在租赁条约解除问题上，机器理解适用法律规定

　　如前所述，只需承租人拖欠房钱吻合租赁条约商定的解除前提，法院或许仲裁机构鲜少不支持出租人的解除租赁条约的要求;只需承租人守约导致租赁合同解除，鲜少支持承租人的要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求。

　　第三，鲜少关照次承租人作为第三人列入诉讼

　　按照《屋宇租赁法律说明》第16条第2款的划定，因租赁条约发生的胶葛案件，国民法院能够关照次承租人作为第三人列入诉讼。但法律实践中，大概因为商贸城、贸易广场之次承租人众多等缘故原由，人民法院鲜少通知次承租人作为第三人参加诉讼，而次承租人不参加诉讼，对租赁合同解除纠纷毫不知情，无法及时表达自己的诉求和立场，明显不利于纠纷的全面解决。

　　另外，囿于仲裁需求有仲裁和谈，故次承租人平日无法加入出租人与承租人的仲裁案件。

　　第四、草草解除租赁条约社会结果差

　　从天下各地很多的商贸城、贸易广场租赁合同解除纠纷来看，大多数案件的审理者，缺失团体观点，缺失促成社会调和稳固的认识，缺失尽量完成抵触各方最大利益的意识，草草裁决解除租赁合同，社会效果不佳甚至极差，往往案结事不了，一波未平一波又起，后遗症众多，无法有效、及时定纷止争。

　　应该看到，商贸城、贸易广场等租赁瓜葛，触及一份租赁条约，数十、上百份的转租条约，触及出租人、承租人以及数目浩繁的次承租人，触及数目浩繁的装璜装修企业，甚至触及泛博消费者(消费者购置预付卡等)，关涉面广，情形纷纭庞杂，好处盘根错节，迥异于单个商户租赁条约，不逊色于融资租赁条约。租赁合同与转租合同，依照现行法律规定，密切相关，相互影响，租赁合同之解除，关涉承租人与次承租人签订的转租合同的解除，可谓牵一发而动全身，动辄影响社会和谐稳定，诚有必要区别对待，诚有必要慎之又慎。

　　三、探求问题解决之道

　　(一)美满相关法律规定

　　1、就商贸城、贸易广场等租赁条约解除，增设出租人房钱催告步伐以及出租人关照次承租人步伐，以尽可能维护租赁合同及转租合同的稳定性、整体性。

　　一方面，宜借镜2014年3月1日起执行的最高国民法院《对于审理融资租赁条约胶葛案件合用法令题目的说明》第12条的划定，增设出租人房钱催告步伐，即承租人拖欠房钱，吻合商定的解除前提，仍需赋予违约的承租人一个补救、纠正的机会。出租人催告后，承租人在合理期限内履行义务，则租赁合同继续履行，如承租人未履行义务，出租人依然保有解除租赁合同的权利。

　　另外一方面，立基《屋宇租赁法律说明》第17条划定，增设出租人关照次承租人步伐，使次承租人有机遇知悉承租人守约情形，使次承租人有机遇透过代承租人领取欠付的租金和违约金以消弭租赁合同乃至转租合同被解除的风险，从而不致被蒙在鼓里，合法权益受损。

　　2、订正美满《屋宇租赁法律解释》第11条规定确立违约救济比例原则

　　针对第11条存在的一刀切的弊病，一方面宜确立守约布施比例准绳，旋转承租人无论何种情况守约致使租赁条约解除均无分文赔偿的不尽偏颇的场合排场;另外一方面，就已形成附合的装饰装修物，宜确立物尽其用的原则，尽量由出租人继续利用，出租人给予承租人适当补偿，以尽量维护出租人、承租人等各方的利益。

　　3、明确租赁押金(保证金)的感化

　　理想生存中，承租人平日需求领取数额不菲的押金(保证金)给出租人，租赁条约中通常会商定押金(保证金)若何应用。很多案例中，一方面，承租人因拖欠房钱而守约，租赁条约濒临解除的境地;另一方面，押金(保证金)分文未动，出租人未将押金(保证金)用以抵扣到期租金。

　　鉴于押金(保证金)的性子首要在于保证债务的完成，是故，倡议立法上划定或许法律实践中同意在承租人涌现拖欠房钱的守约情况时，出租人应后行以押金(保证金)抵充拖欠房钱【只需如此行事未与租赁合同约定的押金(保证金)的用途存在重大背离】，足以抵充的，承租人不构成违约，解除条件未成就，租赁合同继续履行;不足以抵充的，再按前述完善后的相关法律规定处理。

　　4、确立商贸城、贸易广场等租赁瓜葛中，经出租人批准的少量转租条约尽量免受租赁合同解除冲击的合理机制

　　应该为商贸城、贸易广场等租赁瓜葛中的次承租人设想更加全面的维护机制，除了今朝的能够代承租人领取欠付的租金和违约金以抗辩出租人条约解除权，除了后面说起的增设出租人关照次承租人步伐以充沛保证次承租人知情权，尚有需要美满次承租人列入诉讼注解态度的机制，尚有必要将租赁条约与转租条约适当切割，使两者既密切相关，又有所独立，“若即若离”，从而尽量减轻租赁合同解除对经出租人同意的转租合同的冲击和影响，以最大限度地避免出现“城门失火，殃及池鱼”、“一损俱损”的不利于次承租人的被动局面。

　　(二)裁判应充沛恭敬但毫不拘泥于、绝不囿于租赁合同约定的解除条件

　　一方面，本诸意义自治准绳，法令应最大限度地恭敬当事人的意义，尽量地恭敬当事人对于解除权发生前提的商定。另外一方面，当事人商定的解除权发生的前提并非在任何情况下都是无效的，“精确的思绪及做法是，咱们应该扫视：约定的解除权产生的条件是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益，是否违背社会公德”，“是否导致极不公正的后果”、“是否在当事人之间造成利益关系的严重失衡”，“若是，则约定无效，当事人不得据此主张解除合同。”

　　是故，在立法构造或许最高国民法院订正美满相干法令或法律说明以前，针对商贸城、贸易广场经营者拖欠房钱而诱发的租赁合同解除纠纷案件，法院或仲裁机构不宜机械理解适用法律，不宜假尊重当事人意思自治之名，遽然作出解除租赁合同的判决或裁决;另一方面，宜充分考量社会效果，宜多运用调解方式，尽量实现各方最大利益。

　　(三)踊跃索求立异商贸城、商业广场等租赁合同解除纠纷的化解路径

　　商贸城、贸易广场等租赁条约，裁决解除易，胶葛化解难，后遗症很多，故有需要依据具体个案情形创新化解路径，全力消弭纷争。

　　以上就是由上海合同法律师关于租赁合同解除纠纷问题及解决办法的解答。如果您还有其他问题的，欢迎咨询上海合同纠纷律师。