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【拆迁律师】户口迁出了老家遇上拆迁还能获得相应的补偿吗

发布时间:2018-11-23   来源:http://www.htclawfirm.com/   作者: 上海律师事务所
     目前,我国城镇化进程的步伐越来越快,广大农村面临着大面积的征地和拆迁。在此之前,一部分人因为上学、就业等原因已经将户口迁出了老家,但是仍然保留着宅基地和房屋。那么如果遇上拆迁还能获得相应的补偿吗?
    最近,A市的刘先生就陷入了宅基地征收补偿纠纷之中。七年前,刘先生大学毕业后因为工作原因将户口迁出了农村,父母过世之前将老家的一处宅基地和房屋分给了他。刘先生的弟弟有时会用来堆放粮食并且在该院子里种些瓜果、蔬菜。现当地政府进行征地补偿,兄弟二人都对该宅基地和房屋主张权利。
    刘先生主张虽然自己多年未住老家的房子,但是并不代表放弃了房子的所有权。而且该房子和宅基地是父母留给自己的遗产,理应归自己所有。刘先生的弟弟则认为该房屋和宅基地一直是自己在利用,哥哥已经在城里买了房且户口早已迁走,就表明放弃了老家房屋的所有权,作为父母的遗产应该归自己所有。
    那么征地补偿款应该给谁呢?小编将带大家进行详细的分析。
    一、宅基地和房屋是否可以作为遗产继承
    根据我国《土地管理法》第八条、第九条和《物权法》第一百五十二条规定,农村宅基地的所有权归农村集体经济组织所有;农户只对宅基地享有占有、使用权,可以在申请的宅基地上建造住宅和附属设施。《继承法》第三条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”
    因此,宅基地不是农民个人合法财产,不能作为遗产继承。但是宅基地上的房屋属于个人合法财产,是可以作为遗产继承的。又根据宅基地的定义和民法上“地随房走”的原则,并且应当根据《土地管理法实施条例》第六条规定,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物而导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。向村所在的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行宅基地使用权变更登记。这是继承房屋的结果,而不是说能单独继承宅基地。继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地使用权的延续。因此,宅基地不能继承,但是公民可以通过继承宅基地上的房屋,获得宅基地的使用权。
    二、户口迁出农村后,老家的宅基地和房屋归谁所有?
    前文已经提到宅基地的所有权属于农村集体经济组织,宅基地的使用权属于农户。当原集体经济组织的成员资格消灭,对原宅基地的占有权和使用权就会丧失。那么宅基地上还有房屋,应该如何处理呢?这些也是农民最为关注的问题。具体要看各地的相关法律规定。例如,《河北省农村宅基地管理办法》第十五条规定:“农村村民户口迁出本集体经济组织后,其宅基地上的房屋损坏不能利用的,应当退出其宅基地,由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。”但是该法规没有对户口迁出后,房屋仍完好存在应该如何处理作出明确规定。《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第九条:“村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的,其原宅基地由本村集体经济组织收回,宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除;也可经乡人民政府批准,按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。”
    一般来说,宅基地上的房屋是农民的固定资产,房屋的所有权是属于农民所有,即使农民将户口迁入到了城市,依然享有农村房屋的所有权,但在实践中大部分还需要分几种情况处理:
    1、户口迁出后,房屋完好无损,这时候房屋还能够体现其经济价值,本着地随房走的原则,农民依然能够使用房屋所占据的宅基地,但对于农民不能够进行重新修建,只能够进行流转、退出获取补贴或者等待房屋倒塌被收回。
    2、户口迁出后,房屋倒塌,这个时候房屋已经不能够体现其经济价值了,这一类的房屋农民也不能够重新进行修建,待其自然坍塌后,由村委会无偿收回宅基地。
    农村房屋拆迁补偿包括宅基地区位补偿和房屋补偿。因此,对于户口迁出农村的人来说没有资格获得宅基地区位补偿,但是根据当地的政策和房屋的状态可以获得相应的房屋补偿款的(注:安置房政策针对的对象是农民,所以户口迁出的人不享受该政策)。

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