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郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案

发布时间:发布时间:   来源:http://www.htclawfirm.com/   作者: 上海律师事务所
郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案
郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案
类型 公报案例 / 民事 发布方 最高人民法院公报
原告:A单位。
 
法定代表人:邓玉坤,该公司经理。
 
被告:王某1。
 
原告A单位 (以下简称郑州二建公司)因与被告王某1发生公有住房出售协议违约纠纷,向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。
 
原告诉称:被告违反协议约定且未经原告同意,趁黄河路改造之机,在其从原告处购买的郑州市黄河路92号院1号楼11号住房内擅自开窗扒门,其行为严重影响 1号楼的房屋质量和其他住户安全。作为1号楼的建设者和管理者,原告曾向被告发出通告,限令其将改动的房屋恢复原状,但被告置之不理。请求判令被告遵守协议约定,立即将擅自改动的房屋恢复原状。
 
被告辩称:1.1号楼虽然由原告建设,但原告已将该楼房出售。现在原告既不是 1号楼的业主委员会,也不是1号楼的物业管理者,更不是1号楼的房屋所有权人,无权因1号楼的使用问题起诉被告。2.原告向被告出售1号楼11号住房时,双方确实签订过协议,该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售,买受人就是房屋新的所有权人,依照《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第七十一条规定,有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权,违反了民法通则的规定,是无效条款,没有法律约束力。被告只是对自己的房屋依法行使所有权,并不违约,应当驳回原告的起诉。
 
郑州市金水区人民法院经审理查明:
 
郑州市金水区黄河路92号院1号楼,是原告郑州二建公司于1980年底建设的五层公有住宅楼房,其中的11号房间位于一层且临街,分配给本公司职工、被告王某1居住。1996年住房制度改革中,郑州二建公司以成本价每平方米649元向职工出售公有住宅楼房。在折算了工龄等项优惠后,王某1以10 540.29元价款,购买了建筑面积56.82平方米的11号房间。
 
公有住房出售并由买受人住用5年后,依法可以进入市场流通。2000年9月1日,为办理房屋进入市场流通所需的房屋所有权证,以原告郑州二建公司为甲方,被告王某1为乙方,双方补签了一份《公有住房出售协议书》。协议书除约定由乙方享有 11号房间的所有权外,还在第五条约定:住房售出后,甲方负责国家规定保修期内的正常维修;保修期过后,乙方负责自用部分的维修,甲方负责1号楼外墙面、走廊通道及其他共用部位的维修。第六条约定了售出房屋的管理办法,其中①为:未经甲方同意,乙方不得实施挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构的行为,不得移动设备位置,不得在房上加层,否则应负责恢复原状,拆除违章建筑;②为:售出的房屋不得出租,乙方要改变房屋使用性质,必须经甲方同意,并办理有关手续;③为:乙方要爱护房屋共用部分,不得侵占房屋共用部分,也不得妨碍他人对房屋共用部分的正常使用。
 
协议签订后,被告王某1取得了1号楼11号房间的所有权证。2004年,王某1在11号房间的临街墙上开挖了门窗。原告郑州二建公司认为王某1的行为违约,在劝阻无效后提起本案诉讼,要求王某1将该房屋恢复原状。
 
郑州市金水区人民法院认为:
 
双方当事人所签的《公有住房出售协议书》,是双方当事人的真实意思表示,且不违背法律规定,应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同,受法律保护。”被告王某1在取得1号楼11号房间的所有权后,违反双方所签协议的约定,未经原告郑州二建公司许可,任意在11号房间墙上开挖门、窗,改变了1号楼的承重结构,且对楼上住户造成不安全隐患。民法通则第一百一十一条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”在王某1违约后,郑州二建公司有权要求王某1依照民法通则第一百三十四条第一款第(五)项的规定,恢复11号房间原状。
 
据此,郑州市金水区人民法院于2005年9月25日判决:
 
被告王某1于本判决书生效后10日内,将位于郑州市金水区黄河路92号院1号楼11号房间中私自开挖门窗的改动部分恢复原状。
 
案件受理费50元,由被告王某1负担。
 
一审宣判后,王某1不服,向河南省郑州市中级人民法院提起上诉称:1.《公有住房出售协议书》第六条明显与民法通则第七十一条关于财产所有权的规定相抵触,因此不具有法律效力。该协议书是被上诉人提供的格式合同,因双方买卖的是公有住房,且上诉人是被上诉人的职工,不敢直接公开拒绝格式合同中的不合理条款,故才在该格式合同上签字。一审未查明协议签订的真实情形,将协议中的无效条款认定为合法有效,是认定事实错误;2.11号房间的所有权已归上诉人所有,被上诉人现与该房屋无任何关系,无权干涉上诉人处置自己房屋的行为;3.上诉人在11号房间开挖门窗是否会对楼上住户的安全形成隐患,不能空口无凭地推断。一审中,关于上诉人开挖门窗是否会给楼上住户造成不安全隐患,被上诉人没有提供证据证明。一审在没有任何证据的情况下,推断上诉人开挖门窗给楼上住户造成不安全隐患,这一推断不能成立;4.在被上诉人出售的公有住房中,对住房进行过改动的共有20余户,但被上诉人仅对上诉人提起诉讼,明显是不平等待遇,是欺压上诉人等弱小群体。综上,一审判决确有错误,请求二审改判维护上诉人的合法权益。

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