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郭娟、陶薇淇与上海九间伴房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

发布时间:发布时间:   来源:http://www.htclawfirm.com/   作者: 上海律师事务所
郭娟、陶薇淇与上海九间伴房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
·         日期: 2014-01-28

·         法院: 上海市浦东新区人民法院

·         案号:(2013)浦民一(民)初字第40209号

 

原告郭娟。

原告陶薇淇。

法定代理人郭娟。

上列两原告的共同委托代理人范贺雷,北京长安(上海)律师事务所律师。

上列两原告的共同委托代理人杨芳,北京长安(上海)律师事务所律师。

被告上海九间伴房地产经纪有限公司。

法定代表人季殿宝。

委托代理人罗兴,上海市华诚律师事务所律师。

原告郭娟、陶薇淇诉被告上海九间伴房地产经纪有限公司(以下简称九间伴公司)居间合同纠纷一案,本院于2013年11月18日立案受理后,依法适用简易程序,于2014年1月9日公开开庭进行了审理。

原告郭娟、陶薇淇的共同委托代理人范贺雷、被告九间伴公司的委托代理人罗兴,到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告郭娟、陶薇淇共同诉称,原告郭娟于2013年3月6日签订《佣金确认书》,由被告提供房屋居间服务。

原告在委托前已如实告知被告全部信息,但被告表示没问题并承诺能够保证产权过户。

由于原告对限购具体要求缺乏足够的了解和对被告专业性的信任,原告郭娟、陶薇淇于2013年3月8日经被告居间与房屋出售方薛某某、陈某就上海市浦东新区崂山西路XXX号XXX室房屋(以下简称崂山西路房屋)签订《上海市房地产买卖合同》。

之后,原告实际办理并缴纳了相关的房地产登记交易费用共计人民币255元、支付办理贷款中介服务的费用5,000元、评估费1,900元。

后因监管收紧,房产交易中心不予办理产权过户,致使原告无法继续履行前述《上海市房地产买卖合同》,因此支付给薛某某、陈某违约金8万元(经法院调解,原告实际支付给薛某某、陈某90万元定金,两人实际退回原告82万元,差额8万元即原告实际承担的8万元违约金)。

原、被告间的居间合同成立并有效,被告作为专业的房地产中介结构,应审慎、合法地为原告提供服务,现被告明知原告不符合购房条件,虚假承诺,并违反法律规定“包装”原告,给原告造成了直接的经济损失,被告应承担相应的责任,赔偿原告的损失。

诉请:1、判令被告赔偿原告经济损失8万元;2、判令被告赔偿原告律师费1万元。

被告九间伴公司辩称,原告提起的诉请既没有合同依据也无法律依据,原、被告并没有任何关于对原告进行所谓“包装”过户的约定。

被告也没有承诺过原告一定具备过户条件。

原、被告在建立居间关系时,被告明确向原告出具了《告客户书》,并且约定如果因买卖双方限购等问题导致房地产登记不能办理的一切责任和后果均由购房人承担。

原告因为自身限购问题产生的违约属于买卖合同关系,其与卖方达成的调解,在法律上对任何第三方没有约束力,是原告自愿的行为。

表示不同意原告的全部诉请。

经审理查明,原告郭娟系原告陶薇淇的母亲。

2013年3月6日,原告郭娟签署了《告客户书》,在该《告客户书》中被告告知原告:双方当事人知晓国家和本市住房限购规定且符合限购规定。

如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。

2013年3月6日,原告郭娟签署《佣金确认单》,确认于过户之前支付被告佣金38,000元。

2013年3月8日,经被告居间介绍,原告郭娟、陶薇淇(买受人,乙方)与案外人薛某某、陈某(卖售人,甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:乙方以190万元的价格向甲方购买崂山西路房屋。

在该合同的特别告知(二)中有如下内容:1、买卖双方当事人在签订本合同前,应当知晓国家和本市住房限售规定,本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。

如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。

《上海市政府办公厅关于贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见》(沪府办发(2011)6号)第七条  :“暂定在本市已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

违反规定购房的,不予办理房地产登记”。

原告在办理过户手续之前支付了被告佣金38,000元。

后在办理崂山西路房屋产权过户手续中,因原告不符合在本市购房条件(限购)致使过户不成。

后被告退还了原告已支付的佣金38,000元。

另查明,2013年3月6日,薛某某、陈某出具定金收据,表示收到被告转交的原告支付的定金5万元。

2013年3月15日,薛某某、陈某出具收据,表示收到原告支付的房款85万元。

在(2013)浦民一(民)初字第28640号(以下简称第28640号)薛某某、陈某诉郭娟、陶薇淇的房屋买卖合同纠纷一案审理中,双方经本院主持调解,于2013年9月11日达成调解,调解协议的内容为:一、解除薛某某、陈某与郭娟、陶薇淇于2013年3月8日就崂山西路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、……;三、薛某某、陈某于2013年9月27日前返还郭娟、陶薇淇房款82万元;四、如薛某某、陈某未于2013年9月27日前履行上述第三项付款义务,则应向郭娟、陶薇淇支付逾期付款的滞纳金,计算方式:以82万为本金,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍,自2013年9月28日起计算至薛某某、陈某实际支付之日止;五、……。

在第28640号案件的调解笔录中在调解之前有如下记载:审:合同履行情况?薛某某、陈某的代理人答:郭娟、陶薇淇已向薛某某、陈某支付房款90万元,双方已至上海市房地产交易中心办理过户手续,但因郭娟、陶薇淇不符合上海市的购房条件,系出资让交易中心的人员代为“包装”,被追究刑事责任,过户手续被暂停,产权证人登记在薛某某、陈某名下,产权证在交易中心。

房屋从未交付。

郭娟、陶薇淇对此表示:情况属实,无异议。

审:双方有何调解方案?薛某某、陈某的代理人答:解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》,我们愿意返还郭娟、陶薇淇已付房款90万元,郭娟、陶薇淇补偿薛某某、陈某8万元,两项相抵,薛某某、陈某应返还郭娟、陶薇淇82万元。

……。

郭娟、陶薇淇对此表示:同意。

再查明,2013年10月21日,案外人陶某代表郭娟(合同尾部的甲方为郭娟,代表为陶某,但合同首部的甲方为陶某)与北京长安(上海)律师事务所签订《聘请律师合同》,约定:陶某[(以下简称甲方),“此处系合同本身的条款”]与被告因房产纠纷一案,聘请北京长安(上海)律师事务所的律师见证,经双方协商,订立下列各条,共同遵守履行:北京长安(上海)律师事务所接受甲方委托,指派杨芳律师为甲方与“房产纠纷一案”一审阶段的委托代理人。

……考虑到案件的固有风险,对本案实行风险代理:1、甲方应向乙方支付基本律师服务费3,000元,……;2、如果案件胜诉或者调解、和解(包括未起诉而和解)结案,则甲方应该按照由于本案件获得的利益额的20%支付乙方律师服务费,……。

审理中,原告表示原告已经支付了律师费3,000元,其余部分尚未支付,因系风险代理,所以未开具律师费发票。

以上事实,有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》、第28640号民事调解书、收据、定金收据、《聘请律师合同》,被告提供的《告客户书》,以及本院调取的第28640号案件的信息、调解笔录,以及本案的庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为,在过户不成后,被告已退还了原告已支付的佣金38,000元。

而被告并非第28640号案件的当事人,也未参与该案的调解,因此郭娟、陶薇淇在该案中与薛某某、陈某达成的调解,对被告不具有约束力。

第28640号民事调解书系该案的当事人经协商、让步达成的调解协议,而非经生效判决书确定的事实,郭娟、陶薇淇以其在该案调解中所谓的“补偿”而导致的所谓“损失(已付购房款与调解返还的购房款间的差额)”而主张由本案被告向其赔偿,没有相应的依据。

在郭娟、陶薇淇与薛某某、陈某签订《上海市房地产买卖合同》前被告已在《告客户书》中告知原告“双方当事人知晓国家和本市住房限购规定且符合限购规定;如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的不予办理房地产登记等一切法律责任及经济责任”,被告已尽到了在居间中相应的告知义务。

原告主张“被告明知原告不符合购房条件,虚假承诺”,但未提供任何证据证明。

根据第28640号案件的调解笔录中在调解之前的相关记载,崂山西路房屋不能过户的原因在于“郭娟、陶薇淇不符合上海市的购房条件,系出资让交易中心的人员代为包装”,郭娟、陶薇淇对于其属限购对象是明知的,崂山西路房屋不能过户的原因在于本案原告自身,与本案被告无关,本案被告在中介中并无过错。

综上,对于原告要求被告赔偿经济损失的诉请,应予驳回。

原告提供的《聘请律师合同》中的“甲方”的指代相互矛盾,所指定的代理律师杨芳也未出庭,且原告未提供律师费发票,本院不能认定原告实际支付了相应的律师费(审理中原告的自述情况,也与原告诉请赔偿的律师费金额不符)。

律师费并非诉讼所必然发生的费用,本院亦未支持原告的第1项诉讼请求,原告在非人身损害赔偿类案件中主张律师费赔偿也没有相应的法律依据,对于原告关于赔偿律师费的诉请,应予驳回。

综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定,判决如下:

驳回原告郭娟、陶薇淇的所有诉讼请求。

案件受理费2,050元,减半收取计1,025元,由原告郭娟、陶薇淇共同负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员谢辉东

二〇一四年一月二十八日

书记员薛广文

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。


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